晋信宏观：11月房地产数据观察

数据：

1—11月，新建商品房销售面积同比-14.3%（住宅-16.0%）；

1—11月，新建商品房销售额同比-19.2%（住宅-20.0%）；

11月，商品房待售面积同比+12.1%（住宅+18.4%）；

1—11月，房屋竣工面积-26.2%（住宅-26.0%）。

1—11月，房屋施工面积同比-12.7%（住宅-13.1%）；

1—11月，全国房地产开发投资同比-10.4%（住宅-10.5%）；

1—11月，房屋新开工面积-23.0%（住宅-23.1%）。

2024年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况

核心观点：

1、房地产销售“量增价稳”，销售面积相较销售额改善更为明显。

2、待售面积增速已现拐点，若去化速度保持稳定，则房地产库存增速有望见顶。

3、核心城市二手房价格已率先反弹，部分城市租金回报率企稳。

正文：

11月房地产数据延续10月良好势头，在销售面积和待售面积方面出现积极信号。我们就相关数据进行了总量与结构上的分析，详情如下：

一、房地产销售“量增价稳”

1—11月，新建商品房销售面积同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。该数据1-10月分别为-15.8%和-17.7%。下半年该数据降幅持续收敛。

从更高频的数据来看，如30大中城市商品房成交面积自10月上台阶后，已保持在高位两个月。销售面积的改善能够与金融数据中的居民中长期贷款增长相互印证。

美中不足的是，地产销售额的恢复略逊于销售面积，或反映房屋供给方在以价换量，促成成交。

从70城房屋销售价格指数数据来看，11月数据再现反弹，房价底部区域有望达成，但绝对底部位置仍需确认。

二、房地产库存增速有望见顶

11月，商品房待售面积同比增长12.1%。其中，住宅待售面积增长18.4%。两项数据仍为较大正值，显示待售面积仍在增加，但增速已有明显见顶迹象。

我们进一步将待售面积和竣工面积合并计为房地产待售库存，该数据的与销售面积的差值为库存面积增加情况。可以看到房地产库存仍在增加。

不过，虽然销售面积有所恢复，但房地产开发投资同比仍下降10.4%（住宅投资下降10.5%），开发投资完成额累计同比下降62.82%。房屋供给端持续收缩，这有助于缓解地产供需矛盾，随着库存的持续消耗，房价也将引来底部。

三、部分城市租金回报率企稳

从结构上看，房价在城市和城市间出现分化，一线相较二三线城市反弹幅度更加明显。这也符合我们的常规认知，核心城市的核心地段房屋更加保值。

另一分化出现在新房和二手房之间，一线城市的二手房的价格波动显著大于其他城市和新房，反弹趋势更加明显。二手房持有人或许受存量房贷利率调整影响，持有成本降低，供给出现了显著收缩。

值得注意的是，一线（含成都）的租金回报率已有见底迹象。随着市场利率的快速下降（10Y国债已破1.7%），个别地段的房屋持有价值已经开始显现。未来可继续关注回报率与按揭成本之间的关系，以及租售比等指标，来综合判断房屋投资价值。

四、后市展望

房地产价格绝对底部虽然仍有待确认，但随着销售面积的持续改善，供需矛盾已逐步缓解。房价企稳有助于扭转市场预期，增强财富效应，提高居民消费意愿，对于股、债、商、汇等市场有较大影响。我们预计房地产对于经济、通胀等方面的拖累将在2025年显著减小，债市将步入慢牛震荡格局，权益红利性价比逐步占优。

（转自：山西信托股份有限公司）

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