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新闻资讯 | 惠州中心城区加速“三旧”改造

来源：花匠小妙招时间：2024-11-08 06:54

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惠州中心城区加速“三旧”改造

随着近期惠州市“三旧”改造宣讲会的召开，惠州市“三旧”改造工作制度设计也迎来了新的进展。记者日前从惠州市自然资源局获悉，由该局组织编制的《惠州市“三旧”改造实施办法（第二次征求意见稿）》（下称《改造办法》）完成修订正式对外公示，这也意味着惠州城市更新顶层设计得到进一步完善，中心城区“三旧”改造工作迎来“加速度”。

《改造办法》明确了“政府主导、规划统筹、产业优先、公益保障、规范有序、多元共赢”的改造原则，将摒弃以往零散、点状的改造形式，划定改造单元推动成片连片、成规模改造的实施。在改造技法上将实施以拆建更新和微改造两种方式相结合，全力推动城乡人居环境改善和城市产业的转型升级发展。

改造方向

推动城市微改造提升城市风貌品质

近年来，随着城市“三旧”改造工作的开展，东湖花园9区、逸湖家园等现代住宅区在老旧厂区拔地而起，惠州城区面貌在一定程度上得到了有效的更新和改善。对比珠三角其他城市的发展则稍显缓慢。

聚焦该项工作还能看到，改造项目面积较小、布局分散，以“工改商住”为主的局面更是使得改造效率有限，进一步推动城市产业升级和城市品质的提升仍需“加速度”。《改造办法》的出台无疑满足了新阶段的工作要求，将着力推动城市功能布局的完善和产业转型升级发展。

具体到改造范畴，《改造办法》提出，“三旧”改造即为在确定的改造范围内，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的旧厂房、旧村庄、旧城镇等存量低效建设用地进行盘活利用的活动。在改造方式上则将聚焦于拆除重建类和微改造两类。其中，微改造是指在维持现建设格局前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化、完善基础设施等办法实施的改造方式，包括综合整治、功能改变、局部加建、生态修复和历史文化保护等。

“‘三旧’改造不是简单的拆建，而是一种渐进式的综合整治，该拆的拆，该改造的改造，因地制宜地进行项目的更新和活化。”惠州房地产行业资深专家、世联行粤东公司副总经理胡光宇认为，微改造将是一个好的路径，不同于项目的拆建，通过完善区域的基础环境和配套设施等，有效地完善居住环境，对于城市风貌的提升和人居环境的改善无疑有着显著的意义。

位于江北云山东路南北两侧的思科信息产业园和T21创意产业园就是微改造的有效探索。随着工业厂区外迁，传统的大进制衣厂和TCL厂区破败下来，但近两年来，通过优化功能布局、丰富业态类型化身为了现代化的创意园区，吸引着众多新兴的产业企业进驻布局，老厂区也焕发出了新活力。

实施路径

强化城市设计指引成片连片成规模更新

在“三旧”改造实施环节，《改造办法》提出，各部门应该充分协调，依据国土空间规划等，组织编制“三旧”改造专项规划，明确“三旧”改造方向、目标、时序、改造策略。同时制定实施计划、成片连片改造片区规划等有重点、分步骤地实施。

市自然资源局城市更新科相关负责人介绍，“三旧”改造主管部门经过广泛的公开征集，按照专项规划要求制定年度实施计划，明确改造规模、改造方式、改造范围、产业方向，这也能够确保该项工作在引导下稳步实施，并实行有效的监督。

“三旧”改造项目入库也将保留一定的弹性入库空间支持产业的发展。企事业单位可依据片区规划，征集改造项目范围内权利人意愿，提出已具备实施条件的“三旧”改造项目，经所属辖区人民政府筛选后，定期调入“三旧”改造年度实施计划。“工改工”（含科技孵化器）项目则可随时调入年度实施计划。

记者注意到，惠州市场以往最为普遍的小项目、小厂房改造的局面将得到彻底改变。

《改造办法》要求，改造主管部门应当依据“三旧”改造专项规划，结合城市发展战略，划定成片连片改造片区范围。一个成片连片改造片区可以包含一个或多个改造单元，可按照统一规划的原则统一或各自实施改造。对于有利于促进城乡功能完善和产业转型升级但未纳入标图建库范围的地块，在符合法律、法规、规章和政策的前提下可一并纳入成片连片改造片区，统一规划设计、统一开发建设，并结合改造资金筹措等情况，同步或分期实施。

值得注意的是，政府将统筹片区规划的编制，确保实现成片连片开发。《改造办法》对于该片区规划的内容予以明确，要求各改造片区除应将改造单元的具体范围、改造目标、改造方式和规划控制指标进行明确外，还需划定基础设施、公共服务设施和其他用地的功能，以及城市设计指引等内容，确保片区改造后提升城市风貌。

市场参与

土地出让灵活社会利益和企业利益共赢

关注到“三旧”改造工作的实施，记者注意到，《改造办法》针对旧厂房、旧村庄和旧城镇各类别改造项目的不同在改造方式和路径的引导上也呈现不同的发展。不同于既有改造进程集中表现为“工改居”的局面，未来的改造重点将聚焦到“工改工”“工改科”等推动产业升级以及完善人居环境的微改造模式。

远离收益最可观的“工改居”模式，新的改造路径下如何刺激投资主体的热情？该办法将在土地管理和定价等环节给予政策倾斜。

《改造办法》介绍，针对已经纳入年度计划的“三旧”用地，由政府依法收回或征收后，通过招标拍卖挂牌方式出让；或经政府同意，由土地使用权人自行搬迁整理土地后，将国有工业用地交由政府主导改造，对容积率在2.0（含）及以下部分，所得出让纯收益的60%将用于补偿原土地权益人（补偿款项可采取物业返还等其他方式等价补偿）。

而对于政府征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的，土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。

为加速项目的推进，《改造办法》还提出，在确定开发建设条件前提下，政府可通过招标等公开方式，将拆迁及拟改造地块的使用权一并确认给改造主体，签订成交确认书，由改造主体在约定期限内拆迁，完成拆迁即可签订土地出让合同进行开发。为确保市场公平，同时也要求协议出让方式获得土地必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格综合确定出让地价。

针对涉及将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的改造项目，《改造办法》提出，应无偿移交不少于改造范围内标图建库面积15%的土地给政府用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设，完善改造片区的生活业态和居住环境。

该办法同时也提出，对于超出规定的公益性用地移交比例的，将实施容积率或异地补偿等方式进行奖励，以确保在有效优化社会、原业主利益的同时，也能够让改造主体的权益得到充分保障。

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项目因企业原因不能按时实施

政府将收回并另选改造主体

《改造办法》在明确了惠州“三旧”改造方式、路径和目标的同时，还将设置最严格的监管机制确保工作有序开展。要求所有市场主体改造的项目，各镇街或“三旧”改造主管部门均应在改造方案正式获批之日起的三个月内同改造主体签订监管协议，明确具体监管措施及项目实施主体责任，并实施动态监管。值得关注的是，改造主体一经认定则不得更改。

具体到惩处措施，《改造办法》指出，因改造主体原因造成项目认定一年内未申请办理供地手续的，有关批准文件自动失效；因改造主体原因造成项目无法按时实施的，由政府收回后公开选取改造主体；对拆除重建或者新建部分构成闲置土地的，严格按照《闲置土地处置办法》处理；已完成微改造的“三旧”改造项目，五年内不得申请拆除重建改造。

此外，对于改造主体未经原审批单位同意，未按照改造方案和监管协议推进实施的，取消项目“三旧”改造相关优惠政策，纳入企业信用记录并向社会公布，依法限制失信企业参与其他“三旧”改造项目。而对于以“三旧”改造为名骗取完善历史用地手续的企业，一经查实将严格依法依规处理。

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不同类型改造项目的改造路径各不相同

在改造实施方式的选择上，《改造办法》针对旧厂房、旧村庄和旧城镇各类别改造项目的不同分别设置了相应的改造指引，切实推进相关产业的升级和环境的改善，充分提高城乡土地利用效率。

旧厂房▶▶自行微改造升级产业业态过渡期为5年

聚焦旧厂房的改造，《改造办法》提出将分为政府主导改造和市场主体改造两种实施方式。针对划入工业控制线内的旧厂房改造项目，结合市工业控制线管理相关政策，重点推进产业空间集聚及产业结构升级。

《改造办法》提出，在符合规划、不改变建筑主体结构的前提下，业主方可对现有工业用地上的旧厂房进行改建，兴办与互联网、软件和信息服务、大数据、生产性服务业融合的新业务、新业态项目，经同级政府批准，可允许按原用途和土地权利类型自行微改造，过渡期为5年，过渡期满后可按新用途、新权利类型及市场价以协议方式办理用地手续。

与此同时，该办法还提出，对于旧厂房改造为符合产业发展要求的产业提升项目或其他非居住类项目，可相应简化改造方案编制，缩短审批流程。若改造为经营性居住类的项目，则须保障工业空间占补平衡，并承担相应公益责任。

旧村庄▶▶已纳入美丽乡村、历史文化保护村庄名录或已完成微改造的，原则上不纳入拆除重建范围

旧村庄改造坚持公益优先、多方参与、公开透明原则。在实施路径上主要包括政府主导改造、市场主体合作改造和农村集体经济组织自行改造三种方式。

《改造办法》指出，应根据旧村庄现有开发强度、公共设施完善程度、建设质量等因素，明确改造方式、范围边界及规模大小等。而已纳入美丽乡村、历史文化保护村庄名录或已完成微改造的旧村庄，原则上不纳入拆除重建范围。

在落实环节，改造工作将由镇街会同村集体按成片连片改造等原则，确定旧村庄改造界线、选定实施方式、摸查改造基础数据等，明确规划建设条件和拆迁补偿安置要求后，公开选定改造主体，签订改造协议，编制改造方案及拆迁补偿安置方案。

此外，《改造办法》还提出建立起相关机制杜绝新增违法用地及违法建筑的出现，加强村民建房的管理，保障村集体的共同利益。

旧城镇>>工矿企业棚户区和城市危旧房优先改造

旧城镇改造工作以传承和塑造城市特色风貌、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，主要改造方式为政府主导改造和市场主体改造两种方式。

具体到改造实施，《改造办法》指出，对于涉及到历史街区、不可移动文物、历史建筑等古迹的“三旧”改造项目，应当采用微改造与拆除重建相结合的方式实施，注重历史文物保护和文化内涵发掘、特色培养。在改造时序选择上，则应优先选择工矿企业棚户区和城市危旧房进行旧城镇改造，及时纳入年度实施计划。

针对市场主导的拆除重建类改造项目，市场主体已征得法定比例的权利人同意，但无法征得全部权利人同意导致项目难以推进的，该市场主体可申请将项目转为政府主导的方式推进。政府认定必要继续推进的，可作为政府主导项目有序推进土地、房屋征收工作，对市场主体前期投入的拆迁费用及合理利润则给予相应的补偿。

来源：南方日报

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