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北京松绑限购，地产调控正在 180 度掉头，释放什么信号？

来源：花匠小妙招时间：2025-10-30 02:20

在过去相当长的一段时间里，我国房地产调控政策一直以抑制投机、稳定房价为主要目标，采取了诸多严格的限制措施。然而，近期以来，形势发生了巨大的变化，房地产调控正在经历 180 度的大转弯，这一转变引起了社会各界的广泛关注和热议。深入剖析这一现象背后的原因、具体表现以及可能产生的影响，对于理解房地产市场的未来走向、把握经济发展趋势具有重要意义。

2025 年 8 月 8 日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自 2025 年 8 月 9 日起施行。《通知》从限购政策、公积金政策两个方面对楼市政策进行优化。其中最受关注的在于，京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满 2 年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。这是时隔 10 个月后，北京再度对楼市政策进行大幅度优化调整。

一、政策调整背景

（一）市场供求关系转变

经过多年的高速发展，我国房地产市场的供求关系已经发生重大转变。从需求端来看，城镇化进程的逐步放缓使得新增人口对住房的刚需增长速度下降。国家统计局数据显示，我国城镇化率已从较低水平逐步上升至 2024 年的 65% 以上，这意味着城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，新增城镇人口对住房的迫切需求不再像过去那样迅猛。

从供给端来看，房地产市场经过长期的大规模开发建设，房屋库存数量不断增加。尤其是在北京，五环外新房库存量占据整个北京新房市场库存的较高比例，二手房市场中，五环外挂牌房源量也不容小觑。与此同时，居民的住房需求也逐渐从单一的刚性需求向多样化改善性需求转变。市场库存结构失衡与需求结构转变的矛盾日益凸显，迫切需要政策进行调整以适应新的市场形势。

（二）行业发展困境

房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，产业链条长、涉及面广，对经济增长、就业稳定等方面具有重要影响。近年来，受多种因素影响，房地产行业面临诸多困境。一方面，部分房地产企业资金链紧张，债务风险上升，一些大型房企甚至出现债务违约情况，影响了市场信心。另一方面，市场销售低迷，房地产投资增速持续下滑。数据显示，近几个月北京楼市在去年 “930 新政” 后的升温态势后又有明显降温，市场急需更大力度的政策措施来刺激复苏。在此情况下，调整房地产调控政策，稳定房地产行业发展，对于防范系统性金融风险、稳定宏观经济增长具有重要意义。

（三）政策目标转变

曾经，房地产调控政策的主要目标是抑制房价过快上涨，防止房地产市场过热引发泡沫风险，保障民生住房需求。但随着市场形势的变化，政策目标逐渐向促进房地产市场平稳健康发展、支持合理住房需求转变。“房住不炒” 的定位虽然依然坚守，但在实际操作中，更加注重精准施策，针对不同城市、不同区域、不同人群制定差异化政策，以实现房地产市场的供需平衡和可持续发展。北京作为我国的首都，房地产市场具有特殊性，其政策调整不仅要考虑市场因素，还要结合城市规划、人口疏解等多方面因素综合考量。此次北京松绑五环外限购政策，正是在新的政策目标导向下的一次重要调整。

二、政策调整具体内容

（一）限购政策松绑

五环外不限套数：《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。即京籍居民家庭、在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税满 2 年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。这一政策调整打破了以往对五环外购房套数的限制，对于有改善性住房需求或投资意愿的家庭来说，提供了更多的选择空间。与去年的 “930 政策” 相比，此次不仅进一步放宽了购房套数限制，而且对社保年限等北京市购房的基本门槛未做调整，显示出政策调整的力度和决心。

单身人士购房政策优化：对成年单身人士在北京市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。这一调整改变了以往单身人士购房限制更为严格的状况，使得单身人士在购房资格上与居民家庭同等对待，体现了政策的公平性和对不同购房群体实际需求的考虑。在现实生活中，单身家庭的购房需求同样具有客观性和刚性，此次政策调整将有助于释放这部分群体的购房需求。

（二）公积金政策调整

首套认定标准 “认房不认贷”：对于无房，但存在已结清公积金贷款记录家庭，可认定为首套信贷。这一调整扩大了首套房的认定范围，使得更多有购房需求的家庭能够享受到首套房的公积金贷款优惠政策，降低了购房成本。以购买 400 万的房屋贷款 100 万（30 年期）为例，按照新政策首付能减少 60 万，月供减少 253 元，实实在在减轻了购房者的负担。

二套房公积金贷款额度提高：二套房公积金贷款最高额度由 60 万元提高至 100 万元，二套房最低首付款比例统一调整为不低于 30%。对于多子女或绿色建筑家庭，二套房最高可贷额度更是提升至 140 万元。缴存年限系数也进行了调整，每缴存 1 年可贷额度从 10 万提升到 15 万。以前申请 120 万贷款，需要缴存 11 年 1 个月，现在只需 7 年 1 个月。这些调整加大了公积金对二套房购买的支持力度，有助于改善型需求的释放。

公积金使用灵活性增加：购买新房时，购房者还能同步提取公积金支付首付并申请贷款，大大提高了资金使用效率。这一举措解决了以往购房者在支付首付时资金紧张的问题，为购房者提供了便利，也有助于促进房地产市场的交易活跃度。

三、政策调整释放的信号

（一）稳定房地产市场决心

北京作为全国房地产市场的重要风向标，其限购政策的大幅松绑以及公积金政策的优化调整，向市场传递出强烈的稳定房地产市场的信号。在当前房地产市场面临诸多挑战的背景下，政策调整旨在通过释放购房需求，增加市场交易活跃度，缓解房地产企业库存压力，促进房地产市场 “止跌回稳”。从市场数据来看，今年 1 - 7 月，北京新建商品住宅销售面积 304 万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超 10 万套，同比增长 12%，整体表现平稳，但 7 月新房、二手房市场出现转弱迹象。此次政策落地将有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，巩固房地产市场前期 “止跌回稳” 的基础。

（二）促进职住平衡与城市空间优化

近两年北京限购政策的调整，均将五环作为 “分界线”，这与北京的城市总体规划有着直接的关系。五环外的平原新城是北京近些年着力推动发展的 “主战场”，近年来，平原新城综合承载能力不断提升，经济总量接近万亿规模，常住人口、城市轨道交通运营里程占比都在提升。放宽五环外购房限制，有利于引导人口和产业向五环外迁移，促进职住平衡，缓解中心城区的人口压力，推动城市空间布局的优化。对于在五环外工作的居民来说，购买多套住房可以满足其居住和改善的需求，减少通勤时间，提高生活质量。同时，也有利于促进五环外区域的房地产市场发展，带动相关产业的繁荣，形成新的经济增长点。

（三）精准施策与政策渐进性

北京此次政策调整并非全面放开限购，而是采取了区域差异化、精准施策的方式。仅解除了五环外购置住房的数量上限，对社保年限等北京市购房的基本门槛未做调整，且五环内的限购政策保持不变。这体现出北京对楼市政策的调整依然遵循 “稳步走” 的思路，通过持续释放购房需求来刺激市场，并为后续调整留下空间。这种渐进式的政策调整方式，既能避免政策大幅调整对市场造成的冲击，又能根据市场变化及时调整政策力度，确保政策的有效性和稳定性。在当前复杂多变的房地产市场环境下，精准施策和政策渐进性有助于实现房地产市场的平稳过渡和可持续发展。

（四）提振消费与经济增长

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，其产业链涉及建筑、建材、家居、家电等多个行业。房地产市场的稳定发展对于提振消费、促进经济增长具有重要作用。北京松绑限购政策，将刺激房地产市场的交易活跃度，带动相关产业的发展，进而促进消费增长。一方面，购房者在购买新房或二手房后，通常会进行装修、购置家具家电等消费活动，这将直接拉动内需，促进相关产业的繁荣。另一方面，房地产市场的稳定发展也有助于稳定就业，提高居民收入水平，进一步增强居民的消费能力。因此，北京此次房地产政策调整，不仅是为了稳定房地产市场，也是为了通过房地产市场的带动作用，促进整体经济的稳定增长。

（五）一线城市政策调整示范效应

北京作为一线城市，其房地产政策调整往往具有示范效应。此次北京大幅松绑限购政策，预示着一线城市未来政策进一步放松的节奏可能会加速。深圳、上海等其他一线城市在房地产市场面临类似压力的情况下，可能会借鉴北京的经验，适时调整房地产调控政策。这将对全国房地产市场产生连锁反应，推动更多城市根据自身实际情况优化房地产政策，促进全国房地产市场的整体复苏和稳定发展。同时，一线城市政策调整也将为其他城市提供参考，推动房地产调控政策向更加精准、灵活、有效的方向发展。