中国房地产专题：从先行指标到破局路径：2025年初核心城市稳市场趋势研判.pdf

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2025年

中国房地产

专题

从先行指标到破局路径：

2025年初核心城市稳市场趋势研判

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目录

一、整体趋势:兑现政策预期，核心指标从低迷走向企稳4

1，成交规模：2024年下半年迎来止跌企稳,一线城市尤为突出4

2，一二手结构：“卖二买一”交易链条恢复，一手房成交占比回升5

3，短期库存：2024年岁末消化周期见顶，狭义库存亦同步回落6

二、规模调整：深圳引领成交复苏，部分城市仍处筑底深水区6

1，成交趋势：2024年交易量仍在探底，仅深圳一二手成交同比双增6

2，人均购房：成都、西安超1.5㎡，购房需求仍保持相对旺盛6

3，控制供给：天津、成都积极压降供地规模，长期库存快速下行7

4，小结：深圳、成都等规模调整成效显著，部分城市仍存挑战8

三、房价动态：走势向好有迹可循，重庆、长沙投资亮点突出8

1，租售比：均值1.8%超过存款利率水平，重庆已接近商贷利率9

2，房价收入比：购房压力显著分化，长沙人均收入已可覆盖0首付贷款9

3，近期趋势：2024年末房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正9

4，各类项目：高档项目抗跌性较佳，青岛、北京、长沙尤为突出9

5，小结：多数城市租售比已超过存款利率，长沙购房压力最轻9

四、库存压力：显著降低，徐苏深等优质板块存结构性机会9

1、库存规模：青宁郑汉等9城库存压降超100万㎡，加速推进稳市场进程9

2，优质板块库存：徐州、苏州、深圳核心板块去化压力显著好于全市平均10

3、低风险板块交易规模：上海、杭州、成都、深圳仍达2000亿元级别11

4、小结：库存压力显著改善，深圳、苏州等优质板块价值凸显12

五、投资销售：企业拿地缩量提质，近两年成交宅地开盘七成盈利12

1，企业投资：市场化企业更倾向投资优质土储，仅为少数城市拿地主力12

2，开盘去化：下半年销售情况普遍转好，杭州、长沙年均去化率超过五成12

3，项目盈利：盈利项目占比接近八成，杭州101个项目实现盈利12

4，小结：地市高溢价与城投托底并存，上海、杭州、天津投资优势凸显13

六、总结：沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策14

1，杭州、上海等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期14

2，广州、长沙、重庆等单项优势突出，有望迎来更多积极变化15

3、建议提振需求与优化供给并重，结构性调控驱动市场新平衡16

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研究视点

2024年下半年以来，在存量及增量政策的双重作用下，房地产市场呈现出积极的变化，四季度

全国商品房网签成交数据亮眼，房价指数也逐步回稳，市场信心得到提振。不同城市之间的房地产

市场表现仍存在一定差异，上海、杭州等核心城市一马当先，土地与新房市场多项核心指标率先企

稳向好。

在此背景下，深入探究典型城市“稳市场”的先行指标具有重要意义。本文将围绕成交规模、

房价水平、库存压力等多个维度，对典型城市进行剖析，旨在回答现阶段地方调控的优劣之处、哪

些城市有望率先回稳、哪些城市能成为稳市场的第二梯队，以及哪些城市还需加大因城施策力度等

问题，为房地产市场的进一步稳定发展提供参考依据，本文主要观点如下：

1.典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好​。2024年下半年以来，在供需两端政

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