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[HK]希慎兴业(00014):发布截至2024年12月31日止年度之经审核综合财务报表

来源：花匠小妙招时间：2025-03-04 16:12

时间：2025年03月03日 08:41:43 中财网

原标题:希慎兴业:发布截至2024年12月31日止年度之经审核综合财务报表
並明確表示，概不對因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。

本公告僅供參考之用，並不構成或作為收購、購買或認購證券的邀請或要約。

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（於香港註冊成立之有限公司）
（股份代號：00014）
發布截至2024年12月31日止年度之
經審核綜合財務報表
為便於未來可能在債務資本市場進行集資，希慎興業有限公司（「本公司」）於本公告的附表一發布本公司及其附屬公司（「本集團」）截至2024年12月31日止年度之經審核綜合財務報表（即香港《公司條例》（第622章）所界定之指明財務報表）之文本。

承董事會命
主席
利蘊蓮
香港，2025年3月3日
於本公告日期，本公司董事會包括：利蘊蓮（主席）、呂幹威（執行董事及首席營運總監）、鍾郝儀**、卓百德**、潘仲賢**、王靜瑛**、Young Elaine Carole**、張勇**、利憲彬*（利蘊蓮為其替任董事）、利乾*以及
利子厚*。

* 本公司非執行董事
** 本公司獨立非執行董事
本公告登載於本公司網站（www.hysan.com.hk?）及香港聯合交易所有限公司網站（www.hkexnews.hk?）。

本集團截至2024年12月31日止年度之
經審核綜合財務報表
獨立核數師報告

獨立核數師報告
致希慎興業有限公司成員
（於香港註冊成立的有限公司）
意見
本核數師（以下簡稱「我們」）已審計載於第8頁至第102頁希慎興業有限公司（以下簡稱「貴公司」）及其附屬公司（以下合稱「貴集團」）的綜合財務報表，此綜合財務報表包括於二零二四年十二月三十一日的綜合財務狀況表、截至該日止年度的綜合損益表、綜合全面收益表、綜合權益變動表及綜合現金流量表、重要會計政策資訊、綜合財務報表附註、以及財務風險管理。

我們認為，該等綜合財務報表已根據香港會計師公會頒布的《香港財務報告準則》真實而中肯地反映貴集團於二零二四年十二月三十一日的綜合財務狀況及其截至該日止年度的綜合財務表現及綜合現金流量，並已遵照香港《公司條例》妥為擬備。

意見的基礎
我們已根據香港會計師公會頒布的《香港審計準則》進行審計。我們在該等準則下承擔的責任已在本報告「核數師就審計綜合財務報表承擔的責任」部分中作進一步闡述。根據香港會計師公會頒布的《專業會計師道德守則》（以下簡稱「守則」），我們獨立於貴集團，並已履行守則中的其他專業道德責任。我們相信，我們所獲得的審計憑證能充足及適當地為我們的審計意見提供基礎。

獨立核數師報告（續）
關鍵審計事項
關鍵審計事項是根據我們的專業判斷，認為對本期綜合財務報表的審計最為重要的事項。這些事項是在我們審計整體綜合財務報表及出具意見時進行處理的。我們不會對這些事項提供單獨的意見。

投資物業估值我們的審計如何處理關鍵審計事項
由於在釐定投資物業估值時涉及固有的主觀就投資物業估值，我們所執行的程序包括：性判斷及估計，我們將投資物業估值識別為
一項關鍵審計事項。 ? 評價估值師的資格、能力及客觀性，以及
了解估值師之工作範圍及約定業務條款；
貴集團投資物業組合主要包括位於香港銅鑼
灣之商舖、寫字樓及住宅物業，賬面公平值 ? 評價估值師的估值方法是否恰當，以評估為96,547百萬港元，約佔貴集團截至二零他們是否符合《香港財務報告準則》的要二四年十二月三十一日止年度總資產值的求及行業規範；
85%，截至該日止本年度綜合損益表中已確
認公平值虧損為1,506百萬港元。 ? 根據市場可獲得資料以及我們在香港地產業的經驗，對估值師所採用的關鍵假設是
貴集團之投資物業的公平值是由貴集團的否合理提出質詢；
獨立、專業合資格估值師（「估值師」）按
公平值模式進行估值。誠如綜合財務報表中 ? 在我們的估值專家協助下，抽樣獲取估值綜合財務報表附註3所述，在釐定貴集團師對貴集團投資物業組合的估值工作詳投資物業之公平值時，估值師乃依據市場價情，以評價釐定公平值的重要數據之準確值，其中涉及若干估計，尤其包括適當的資性及相關性，例如通過比較貴集團所提本化利率及租賃期滿後收入之調整進行預供的現有租賃條款匯總對租金收入、現有估。如綜合財務報表中綜合財務報表附註14 租賃條款作評估、及通過比較由估值師基所述，截至二零二四年十二月三十一日，於近期租賃續租而估計之公平市場租金對根據物業完成後的發展潛力、估計成本和租賃期滿後收入調整作評估及評價資本化利潤，發展中投資物業估值為20,680百萬港利率是否可與市場相比較；以及元。

? 評估估值師對發展中投資物業估值作出的
關鍵數據是否合理，包括將資本化率、現
行市場租金和估計發展中所需利潤與市場
數據進行比較，並以估計發展成本與貴
集團最新預算進行比較。

獨立核數師報告（續）
其他信息
貴公司董事須對其他信息負責。其他信息包括年報內的所有信息，但不包括綜合財務報表及我們的核數師報告。

我們對綜合財務報表的意見並不涵蓋其他信息，我們亦不對該等其他信息發表任何形式的鑒證結論。

結合我們對綜合財務報表的審計，我們的責任是閱讀其他信息，在此過程中，考慮其他信息是否與綜合財務報表或我們在審計過程中所了解的情況存在重大抵觸或者似乎存在重大錯誤陳述的情況。基於我們已執行的工作，如果我們認為其他信息存在重大錯誤陳述，我們需要報告該事實。在這方面，我們沒有任何報告。

董事及治理層就綜合財務報表須承擔的責任
貴公司董事須負責根據香港會計師公會頒布的《香港財務報告準則》及香港《公司條例》擬備真實而中肯的綜合財務報表，並對其認為為使財務報表的擬備不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述所需的內部控制負責。

在擬備綜合財務報表時，董事負責評估貴集團持續經營的能力，並在適用情況下披露與持續經營有關的事項，以及使用持續經營為會計基礎，除非董事有意將貴集團清盤或停止經營，或別無其他實際的替代方案。

治理層須負責監督貴集團的財務報告過程。

核數師就審計綜合財務報表承擔的責任
我們的目標，是對綜合財務報表整體是否不存在由於欺詐或錯誤而導致的重大錯誤陳述取得合理保證，並出具包括我們意見的核數師報告。我們的報告僅按照香港《公司條例》第405條，為股東（作為一個團體）而編製，並不為其他任何目的。我們並不就本報告之內容對任何其他人士承擔任何義務或接受任何責任。合理保證是高水準的保證，但不能保證按照《香港審計準則》進行的審計，在某一重大錯誤陳述存在時總能發現。錯誤陳述可以由欺詐或錯誤引起，如果合理預期它們單獨或匯總起來可能影響綜合財務報表使用者依賴綜合財務報表所作出的經濟決定，則有關的錯誤陳述可被視作重大。

獨立核數師報告（續）
在根據《香港審計準則》進行審計的過程中，我們運用了專業判斷，保持了專業懷疑態度。我們亦：
? 識別和評估由於欺詐或錯誤陳述而導致綜合財務報表存在重大錯誤陳述的風險，設計及執行審計程序以應對這些風險，以及獲取充足和適當的審計憑證，作為我們意見的基礎。由於欺詐可能涉及串謀、偽造、蓄意遺漏、虛假陳述，或淩駕於內部控制之上，因此未能發現因欺詐而導致的重大錯誤陳述的風險高於未能發現因錯誤而導致的重大錯誤陳述的風險。

? 了解與審計相關的內部控制，以設計適當的審計程序，但目的並非對貴集團內部控制的有效性發表意見。

? 評價董事所採用會計政策的恰當性以及作出會計估計和相關披露的合理性。

? 對董事採用持續經營會計基礎的恰當性作出結論。根據所獲取的審計憑證，確定是否存在與事項或情況有關的重大不確定性，從而可能導致貴集團的持續經營能力產生重大疑慮。如果我們認為存在重大不確定性，則有必要在核數師報告中提請使用者注意綜合財務報表中的相關披露。若有關的披露不足，則我們應當發表非無保留意見。我們的結論是基於核數師報告日止所取得的審計憑證。然而，未來事項或情況可能導致貴集團不能持續經營。

? 評價綜合財務報表的整體列報方式、結構和內容，包括披露，以及綜合財務報表是否中肯反映交易和事項。

? 就貴集團內實體或業務活動的財務資訊獲取充足、適當的審計憑證，以便對綜合財務報表發表意見。我們負責貴集團審計的方向、監督和執行。我們為審計意見承擔全部責任。

除其他事項外，我們與治理層溝通了計劃的審計範圍、時間安排、重大審計發現等，包括我們在審計中識別出內部控制的任何重大缺陷。

我們還向治理層提交聲明，說明我們已經符合有關獨立性的相關專業道德要求，並與他們溝通有可能合理地被認為會影響我們獨立性的所有關係和其他事項，以及在適用的情況下，相關的防範措施。

獨立核數師報告（續）
從與治理層溝通的事項中，我們確定哪些事項對本期綜合財務報表的審計最為重要，因而構成關鍵審計事項。我們在核數師報告中描述這些事項，除非法律法規不允許公開披露這些事項，或在極端罕見的情況下，如果合理預期在我們報告中溝通某事項造成的負面後果超過產生的公眾利益，我們決定不應在報告中溝通該事項。

出具本獨立核數師報告的審計項目合夥人是鍾搌翔。

德勤?關黃陳方會計師行
執業會計師
香港
2025年2月18日
綜合損益表
截至2024年12月31日止年度
附註 2024年 2023年
百萬港元百萬港元
營業額 4 3,409 3,210
物業支出 (646) (621)

毛利 2,763 2,589
投資收入 167 261
其他收益及虧損 3 1
行政支出 (308) (307)
財務支出 6 (450) (478)
投資物業之公平值變動 (1,506) (2,763)
其他金融投資之公平值變動 (19) (267)
應佔業績（包括減值虧損）：
聯營公司 204 270
合營公司 (287) (37)

除稅前溢利（虧損） 567 (731)
稅項 7 (296) (295)

本年度溢利（虧損） 8 271 (1,026)

應佔本年度溢利（虧損）：
本公司擁有人 35 (872)
永續資本證券持有者 418 442
其他非控股權益 (182) (596)

271 (1,026)

每股盈利（虧損）（以港仙列值） 13
基本 3 (85)

攤薄 3 (85)

綜合全面收益表
截至2024年12月31日止年度
附註 2024年 2023年
百萬港元百萬港元
本年度溢利（虧損） 271 (1,026)

其他全面收益（支出） 9
於其後不會重新分類至損益賬之項目：
自用物業除稅後之重估虧損 (10) (5)
計入其他全面收益股本投資之公平值變動 105 (258)

95 (263)

於其後可以重新分類至損益賬之項目：
附屬公司匯兌差額 (124) (104)
淨調整至對沖儲備 (25) (257)
應佔聯營公司之匯兌儲備 (115) (47)

(264) (408)

本年度除稅後之其他全面支出 (169) (671)

本年度全面收益（支出）總額 102 (1,697)

應佔全面收益（支出）總額：
本公司擁有人 (134) (1,543)
永續資本證券持有者 418 442
其他非控股權益 (182) (596)

102 (1,697)

綜合財務狀況表
於2024年12月31日
附註 2024年 2023年
百萬港元百萬港元
非流動資產
投資物業 14 96,547 96,005
物業、機器及設備 15 829 594
聯營公司投資 17 5,347 5,488
貸款予聯營公司 17 8 8
合營公司投資 18 342 445
貸款予合營公司 18 4,324 4,029
其他金融投資 19 1,657 1,557
債務證券 20 578 900
遞延稅項資產 27 100 96
其他金融資產 21 135 198
其他應收款項 22 1,315 954

111,182 110,274

流動資產
應收及其他應收款項 22 375 304
債務證券 20 318 94
其他金融資產 21 3 –
定期存款 23 647 1,271
現金及現金等值 23 1,564 2,583

2,907 4,252

流動負債
應付賬款及應付費用 24 1,428 1,097
租戶按金 306 352
應付非控股權益款項 25 189 199
借貸 26 2,872 158
應付稅款 67 1

4,862 1,807

流動（負債）資產淨額 (1,955) 2,445

總資產減流動負債 109,227 112,719

非流動負債
應付非控股權益款項 25 5,686 5,264
借貸 26 23,642 25,406
其他金融負債 21 587 576
租戶按金 566 511
遞延稅項負債 27 1,317 1,271

31,798 33,028

綜合財務狀況表（續）
於2024年12月31日
附註 2024年 2023年
百萬港元百萬港元
資本及儲備
股本 29 7,723 7,723
儲備 58,270 59,459

本公司擁有人應佔權益 65,993 67,182
永續資本證券 28 9,437 10,224
其他非控股權益 1,999 2,285

權益總額 77,429 79,691

載於第8至102頁之綜合財務報表於2025年2月18日獲董事會批准及授權發布，並由下列董事代表董事會簽署：
利蘊蓮呂幹威
董事董事
權益變動表
4年12月31日止年度
本公司擁有人應佔權益

購股權投資重估物業重估永續其他非控股
股本儲備普通儲備儲備對沖儲備儲備匯兌儲備保留溢利總額資本證券權益百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬
月1日 7,723 39 96 20 (401) 447 (489) 59,747 67,182 10,224 2,285 7
（虧損） – – – – – – – 35 35 418 (182)
兌差額 – – – – – – (124) – (124) – –
產生之淨虧損 – – – – (73) – – – (73) – –
分類調整至損益賬 – – – – 48 – – – 48 – –
稅後之重估虧損 – – – – – (10) – – (10) – –
面收益股本投資之
動 – – – 105 – – – – 105 – –
司之匯兌儲備 – – – – – – (115) – (115) – –

收益（支出）總額 – – – 105 (25) (10) (239) 35 (134) 418 (182)
計劃發行股份 – 5 – – – – – – 5 – –
權 – (4) – – – – – 4 – – –
之股息（附註12） – – – – – – – (1,109) (1,109) – (104) (證券持有者作出分派 – – – – – – – – – (428) –
本證券（附註28） – – – – – – – 49 49 (777) –

2月31日 7,723 40 96 125 (426) 437 (728) 58,726 65,993 9,437 1,999 7
12
權益變動表（續）
4年12月31日止年度
本公司擁有人應佔權益

購股權投資重估物業重估永續其他非控股
股本儲備普通儲備儲備對沖儲備儲備匯兌儲備保留溢利總額資本證券權益百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬
月1日 7,723 36 96 278 (144) 452 (338) 62,097 70,200 10,224 2,987 8
損）溢利 – – – – – – – (872) (872) 442 (596) (
兌差額 – – – – – – (104) – (104) – –
產生之淨虧損 – – – – (261) – – – (261) – –
分類調整至損益賬 – – – – 4 – – – 4 – –
稅後之重估虧損 – – – – – (5) – – (5) – –
面收益股本投資之
動 – – – (258) – – – – (258) – –
司之匯兌儲備 – – – – – – (47) – (47) – –

（支出）收益總額 – – – (258) (257) (5) (151) (872) (1,543) 442 (596) (
計劃發行股份 – 3 – – – – – 1 4 – –
– – – – – – – (1) (1) – –
– – – – – – – 1 1 – –
之股息（附註12） – – – – – – – (1,479) (1,479) – (106) (證券持有者作出分派 – – – – – – – – – (442) –

2月31日 7,723 39 96 20 (401) 447 (489) 59,747 67,182 10,224 2,285 7
13
綜合現金流量表
截至2024年12月31日止年度
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
經營業務
除稅前溢利（虧損） 567 (731)
調整：
淨利息收入 (167) (261)
其他收益及虧損 (3) (1)
物業、機器及設備之折舊 36 33
以股份為基礎之支出 5 3
財務支出 450 478
投資物業之公平值變動 1,506 2,763
其他金融投資之公平值變動 19 267
應佔聯營公司之業績 (204) (270)
應佔合營公司之業績 287 37

營運資金變動前之經營現金流量 2,496 2,318
應收及其他應收款項（增加）減少 (199) 102
應付賬款及應付費用增加 237 33
租戶按金增加（減少） 9 (22)

經營業務所得現金 2,543 2,431
繳付香港利得稅 (187) (224)

經營業務流入現金淨額 2,356 2,207

投資活動
有關投資物業所付款項 (1,855) (1,651)
購買物業、機器及設備 (35) (18)
已收聯營公司股息 230 226
收回聯營公司款項 – 2
收回合營公司款項 – 930
貸款予合營公司 (440) (1,416)
有關其他金融投資所付款項 (14) (47)
已收利息 110 172
存款超過三個月之定期存款增加 (2,729) (6,262)
債務證券到期時所得款項 94 –
存款超過三個月之定期存款到期時所得款項 3,353 10,202

投資活動（付出）流入現金淨額 (1,286) 2,138

綜合現金流量表（續）
截至2024年12月31日止年度
附註 2024年 2023年
百萬港元百萬港元
財務活動
繳付財務支出 31 (924) (969)
貸款予非控股權益款項 31 230 416
新增銀行貸款 31 7,593 1,130
償還銀行貸款 31 (6,453) (1,670)
發行定息票據 31 – 1,534
購回永續資本證券 (728) –
償還定息票據 31 (150) (2,730)
衍生工具結算所得款項 31 262 303
衍生工具結算所付款項 31 (267) (296)
償還其他非控股權益款項 31 (10) (14)
購回股份代價 – (1)
繳付股息 (1,109) (1,479)
向永續資本證券持有者作出分派 (428) (442)
繳付其他非控股權益股息 (104) (106)

財務活動付出現金淨額 (2,088) (4,324)

現金及現金等值（減少）增加淨額 (1,018) 21
換算差額 (1) 2
於1月1日之現金及現金等值 2,583 2,560

於12月31日之現金及現金等值 23 1,564 2,583

重要會計政策資訊
截至2024年12月31日止年度
除了若干物業及金融工具是以重估價值或公平值列賬外（已於下列會計政策解釋），本綜合財務報表是按歷史成本為基礎編製。歷史成本一般按交換貨物及服務之代價的公平值為基礎。

本綜合財務報表乃根據香港會計師公會頒布的香港財務報告準則及香港公司條例（「公司條例」）而編製。就編製綜合財務報表而言，倘合理預期資料會影響主要使用者所作出的決定，則有關資料將被視為重大。此外，本綜合財務報表亦按香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）證劵上市規則的要求作出相關披露。

所採用的重要會計政策資訊如下：
1. 綜合賬目基準
綜合財務報表包括本公司及本公司所控制企業及其附屬公司的財務報表。在下列情況下，本公司取得控制權：
? 對所投資公司行使權力；
? 在來自參與所投資公司之業務獲得或有權獲得可變回報；及
? 有能力行使權力以影響其回報。

當有事實及情況顯示上述三個控制權成當中的一項或多項出現變化，本集團將重新評估對其所投資公司是否有控制權。

本公司董事於核准綜合財務狀況表時合理預期本集團擁有充足資源以在可預見的未來持續經營。因此，他們在編製合併財務報表時繼續採用持續經營的會計基礎。

當本集團取得對附屬公司的控制權時，將綜合該附屬公司的賬目；當本集團失去該附屬公司的控制權時，則不再綜合其賬目。具體來說，年內所收購或出售附屬公司的收入及支出，將由本集團取得控制權當日起計入綜合損益表，直至不再控制該附屬公司為止。

溢利或虧損及其他全面收益均屬於本公司擁有人及非控股權益。即使導致非控股權益出現虧損，附屬公司的全面收益總額屬於本公司擁有人及非控股權益。

重要會計政策資訊（續）
截至2024年12月31日止年度
所有在本集團內各公司之間的交易、結餘、收入及支出，已於編製綜合賬目時全面抵銷。

非控股權益（包括永續資本證券持有人及附屬公司的非控股權益）與本公司擁有人應佔本集團的股本權益分開呈列。

於編製綜合財務報表時，本公司董事已審慎考慮本集團的未來流動資金狀況，鑑於本集團的流動負債超出其流動資產1,955百萬港元，且本集團的資本承諾為3,974百萬港元。

截至2024年12月31日，本集團尚未提取的銀行貸款融資協議承諾金額為16,689百萬港元。本公司董事審閱了本集團自2024年12月31日起不少於十二個月期間的現金流預測，認為本集團將有足夠的流動資金來履行其將於未來十二個月內到期的財務義務。因此，綜合財務報表是在持續經營的基礎上編製的。

2. 聯營公司及合營公司投資
聯營公司指本集團對其有重大影響力而並非附屬公司或合營公司權益之實體。重大影響力指參與所投資公司的財務及經營政策的決策權力，惟並無對有關政策擁有控制權或共同控制權。

合營公司是一項合營安排，對安排擁有共同控制的各方據此對合營安排的淨資產擁有權利。共同控制乃對安排控制權的合約協定共享，僅於與相關業務有關的決策需要共享控制權的各方一致同意時存在。

聯營公司或合營公司的業績、資產及負債是採用權益法計入綜合財務報表內。聯營公司或合營公司作權益會計用途的財務報表，按本集團就類似情況中的交易及事件所用的標準會計政策編製。根據權益法，聯營公司或合營公司的投資首先以成本於綜合財務狀況表中確認，其後作出調整以確認本集團所佔聯營公司或合營公司的損益及其他全面收益。

重要會計政策資訊（續）
截至2024年12月31日止年度
3. 投資物業
投資物業是指持作賺取租金及╱或資本增值的物業，包括以此為目的之重建中物業。

投資物業於初始確認時按成本（包括任何直接相關的支出）計量。於首次確認後，投資物業採用公平值模式以其公平值計量，如有需要，調整以扣除任何預付或應計的經營租賃收入。投資物業的公平值變動所產生的收益或虧損於產生期間直接確認為損益。

倘一項物業因其用途改變而成為業主自用物業，並由開始作業主自用用途所證實，就日後之會計處理而言，該物業於用途改變之日的公允價值被視為認定成本。

重建中之投資物業的建築成本予以資本化，作為重建中之投資物業的賬面值一部分。於報告期末，重建中之投資物業是以公平值計量，其公平值與賬面值的差額乃於產生期間於損益賬中確認。

4. 金融工具
倘集團實體成為金融工具合約條文之訂約方，金融資產及金融負債則於綜合財務狀況表中確認。除源自與客戶所訂立之合約而產生的應收帳款按香港財務報告準則第15號初始計量外，金融資產及金融負債首先按公平值計量。因購入或發行金融資產及金融負債（按公平值計入損益賬之金融資產及金融負債除外）而直接產生之交易成本（如適用）於初始確認時計入金融資產或金融負債之公平值或自金融資產或金融負債之公平值扣除。因購入按公平值計入損益賬之金融資產或金融負債而直接產生之交易成本，即時於損益賬內確認。

金融資產
所有已確認的金融資產，視乎金融資產的分類而定，其後全面按攤銷成本或公平值進行計量。

(a) 金融資產的分類
符合下列條件的債務工具及混合合約（除了於初始確認時被指定按公平值計入損益賬之債務投資外），其後按攤銷成本扣除減值虧損進行計量：
? 持有有關資產的商業模式是以收取合約現金流為目標；及
? 金融資產的合約條款於指定日期產生之現金流，僅為支付本金及未償還本金之利息款項的情況下。

重要會計政策資訊（續）
截至2024年12月31日止年度
所有其他金融資產其後均會以按公平值計入損益賬計量，但如果該項股本投資既不是交易性質，亦不是購買者在某項業務合併（符合香港財務報告準則第3號「業務合併」）中確認的或然代價，則在初始確認之日，本集團或會不可撤銷地選擇呈報其後其他金融投資的公平值變動。

(i) 攤銷成本及實際利率法
實際利率法是計算債務工具的攤銷成本及於相關期間攤分利息收入之方法。實際利率是指債務工具按預計有效或較短期間（如適用）確實地折現估計未來所收取之現金（包括構成整體部份的實際利率、交易成本及其他溢價或折扣所付或所收的所有到位費用）與其於初始確認時賬面值之比率。

其後按攤銷成本計量的債務工具的利息收入乃按實際利率基準於損益帳中確認，並包括在投資收入內，於綜合財務報表附註8披露。

(ii) 按公平值計入損益賬之金融資產
按公平值計入損益賬之金融資產包括未被指定及非有效作對沖工具的衍生工具、會籍債券及基金投資。

股本工具投資分類為按公平值計入損益賬，除非本集團於首次確認該投資為非持作買賣時指定其按公平值計入其他全面收益。

於報告期末，按公平值計入損益賬之金融資產是按公平值計量，因重新計量而產生的收益或虧損則於損益賬中確認。於損益賬中確認的淨收益或虧損，已包括在其他收益及虧損內。公平值是按財務風險管理附註4所述的方式釐定。

(iii) 被指定為按公平值計入其他全面收益的股本工具
這些按公平值計入其他全面收益的股本工具投資其後會按公平值計量，而公平值變動所產生之收益及虧損則於其他全面收益中確認，並於投資重估儲備中累計，但不會進行減值評估。在處置股本投資時，累計之損益將不會重新分類至損益賬，而是會轉至保留溢利。

重要會計政策資訊（續）
截至2024年12月31日止年度
金融負債及股本工具
(a) 分類及計量
由集團實體發行之金融負債及股本工具，按所訂立之合約安排性質及金融負債及股本工具之定義而分類為金融負債或股本工具。

股本工具為帶有本集團資產剩餘權益（經扣除其所有負債）之任何合約。本集團之金融負債一般分類為(i)按公平值計入損益賬之金融負債及(ii)其後按攤銷成本計量之其他金融負債。金融負債及股本工具而採納之會計政策列載於下文。

(i) 實際利率法
實際利率法是計算金融負債的攤銷成本及於相關期間攤分利息支出的方法。

實際利率是指金融負債按預期有效期或較短期間（如適用）確實地折現估計未來支付現金（包括構成整體部份的實際利率、交易成本及其他溢價或折扣所付或所收的所有費用）與其於初始確認時賬面值之比率。

金融負債的利息支出乃按實際利率基準而確認，而分類為按公平值計入損益賬之金融負債的利息支出已包括在其他收益及虧損內。

(ii) 按攤銷成本計量之金融負債
金融負債（包括應付賬款及應付費用、應付非控股權益款項、租戶按金及借貸），於其後採用實際利率法按攤銷成本計算。並無資本化為資產成本部份的利息支出，已包括在財務支出內並於綜合財務報表附註6披露。

(iii) 股本工具
本公司所發行之股本工具乃按已收取之所得款項減直接發行成本記賬。

購回本公司之股本工具所支付之代價於股本權益中扣除。並無就購買、出售、發行或取消本公司之股本工具所致之收益或虧損於損益賬內確認。

永續資本證券沒有包括本集團支付現金或其他金融資產予永續資本證券持有人的合約責任。永續資本證券分類為權益，並按所得之款項初始確認。

重要會計政策資訊（續）
截至2024年12月31日止年度
衍生金融工具及對沖
本集團訂立多項衍生金融工具包括遠期外匯合約及貨幣掉期以管理其外幣風險。更多衍生金融工具詳情已於綜合財務報表附註21披露。

衍生工具以衍生工具合約簽訂日之公平值作首次確認及以其後報告期末之公平值重新計量。所產生的收益或虧損將即時於損益賬內確認，除非該衍生工具是指定而有效的對沖工具，在此情況下，於損益賬內確認的時間取決於對沖關係的類別。

如果衍生性工具的到期日超過12個月並且在12個月內不會實現或結算，則該衍生性工具視為非流動資產或非流動負債。其他衍生性工具則視為流動資產或流動負債。

對沖會計法
本集團指定某些衍生工具為現金流量對沖。

於對沖關係開始時，本集團記錄對沖工具和被對沖項目的關係，及進行各類對沖交易的風險管理目標及其策略。此外，於對沖開始時和進行期間，本集團記錄用於對沖關係的對沖工具是否有效地抵銷被對沖項目因對沖風險引致的公平值或現金流量之變動，即在對沖關係符合以下所有有關對沖的有效性的規定之時：
? 被對沖項目與對沖工具之間存在一種經濟關係；
? 信貸風險的影響不會支配該經濟關係引起之價值變動；及
? 對沖關係之對沖比率與本集團實際對沖之被對沖項目的數量和該實體實際用於對沖該被對沖項目數量之對沖工具的數量引起的對沖比率一致。

倘對沖關係不再符合與對沖比率有關之對沖的有效性規定，但該指定對沖關係的風險管理目標保持不變，本集團可調整對沖關係之對沖比率（即重新調整對沖），以使其再次符合有關合資格準則。

綜合財務報表附註21詳細列明用以對沖的衍生工具之公平值。

重要會計政策資訊（續）
截至2024年12月31日止年度
(a) 公平值對沖
指定及符合公平值對沖的衍生工具，其公平值之變動，均連同與對沖風險有關項目公平值之變動，即時於損益賬內確認。當被對沖項目不再就對沖風險而產生的公平值變動作出調整時，其賬面值之調整需按實際利率法於損益賬中攤銷。

(b) 現金流量對沖
指定及符合現金流量對沖之對沖工具的公平值變動，其有效部份於其他全面收益中確認及於對沖儲備中累計，其無效部分之收益或虧損，即時於損益賬內確認為其他收益或虧損，並包括在其他收益及虧損內。

當被對沖項目於損益賬內確認時，以往於其他全面收益中確認及於對沖儲備中累計之金額則轉入損益賬內確認（與已確認的被對沖項目於綜合損益表中的同一項目作出確認）。

現金流量對沖的對沖關係終止後，當時在對沖儲備中累計的任何收益或虧損將仍然存於股東權益中，並會在預測的交易最終在損益賬中確認時進行確認。

(c) 對沖終止
本集團只會在對沖關係（或一部分對沖關係）不再符合有關合資格準則時（包括對沖工具屆滿或售出、終止或行使），對沖會計法則被終止（在考慮對沖關係的任何重新調整（如適用）後）。終止對沖會計法可影響對沖關係的全部或其中一部分（在這種情況下，對沖會計法繼續適用於對沖關係的其餘部分）。

5. 收入之確認
本集團確認來自以下主要收益來源：
? 租賃投資物業
? 提供物業管理服務
本集團就租金收入之會計政策包括於「租賃」內，物業管理服務之收入的會計政策如下：
收入乃按已收或應收代價之公平值計量。

當集團符合履約義務時，即當貨品或服務的「控制」權按特定的履約義務轉移至客戶時，便須確認收入。

履約義務是指分明的貨品及服務（或若干貨品或服務）或一系列基本相同並分明的貨品或服務。

重要會計政策資訊（續）
截至2024年12月31日止年度
倘符合以下其中一項準則，則控制權會在一段時間轉移，而收入會在該段時間內根據已完成相關履約義務的進度進行確認：
? 客戶於本集團履約時同時接受及使用本集團履約所提供的利益；
? 本集團的履約為創造或增強一項於本集團履約時由客戶控制的資產；或? 本集團的履約並無創造對本集團而言具替代用途的資產，且本集團對迄今完成的履約具有可執行付款權利。

否則，收入會在客戶獲得明確貨品或服務控制權時確認。

自提供物業管理服務的收入在提供服務期內予以確認。

6. 租賃
租賃的定義
如果某合約將某已識別資產的使用權讓與一段時間以換取代價，則該合約實為租賃或包含租賃。

但凡於初次應用之日或之後訂立、修改或因業務合併而產生的合約，本集團會於合約開始時、修改日或收購日根據香港財務報告準則第16號的定義評估合約是否為租賃或包含租賃。除非該合約的條款及細則隨後有更改，否則不會重新評估。

本集團作為出租人
當租約的條款將資產絕大部份之風險及回報擁有權轉移至承租人，該租約則分類為融資租約，而其他租約均列為經營租約。

經營租約之租金收入乃按相關租約年期以直線法於損益賬內確認。按租戶營業額計算的租金在產生時會確認為收入。

本集團日常業務過程中產生的租金收入會列為收入。

重要會計政策資訊（續）
截至2024年12月31日止年度
將代價分配至合約的各部分
當合約同時包含租賃及非租賃部分時，本集團會採用香港財務報告準則第15號，將合約的代價分配至租賃及非租賃部分。非租賃部分將根據其相對獨立銷售價格與租賃部分分開。

可退還租賃按金
已收取的可退還租賃按金根據香港財務報告準則第9號入賬，其初始值按公平值計量。對初始公平值確認後的調整，被視為來自承租人的額外租賃款項。調整只會於應用此準則對本集團的綜合損益表及綜合財務狀況表構成重大影響時確認。

7. 退休福利費用
強積金計劃之供款於僱員提供服務後獲得供款享有權時列為支出。

8. 稅項
利得稅支出指現時應付稅項及遞延稅項總額。

本集團根據預計於報告期末收回或清償其資產及負債的賬面值之方式，考慮所產生的稅務後果而計量遞延稅項負債及資產。就按照香港會計準則第40號「投資物業」所使用的公平值模式計量的投資物業而言，在計量其遞延稅項時，假設這些物業是透過出售時收回其賬面值，此假設沒有被駁回。

9. 公平值計量
公平值是於有序交易中，市場參與者於計量日銷售一項資產所收取或轉讓一項負債所繳付的價格，而不論該價格是否可直接觀察或使用另一估值方式估計得出。當估計一項資產或負債的公平值時，市場參與者於計量日定價該資產或負債所考慮的特點，則本集團也會考慮該資產或負債的該等特點。本財務報表的公平值計量及╱或披露乃按此基準進行，惟以下各項除外：香港財務報告準則第2號「以股份為基礎付款交易的分類及計量」範圍內以股份為基礎支付之交易；香港財務報告準則第16號範圍內的租賃交易；類似公平值，但並非以公平值之計量，例如香港會計準則第36號「資產減值」中的使用價值。

非金融資產的公平值計量，當中考慮到市場參與者以最高及最佳方式使用資產，或將資產售予將以最高及最佳方式使用該資產的另一市場參與者而產生經濟利益的能力。

重要會計政策資訊（續）
截至2024年12月31日止年度
經常性以公平值計量的金融工具按其用於公平值計量的可觀察之數據程度，分為級別1至級別3。

? 級別1：以交投活躍的市場中相同資產及負債的報價（未經調整）作為計量的公平值。

? 級別2：除不包括於級別1所指的報價，以可直接（即價格）或間接（即由價格引申）就資產或負債觀察的數據作為計量的公平值。

? 級別3：所用的資產及負債估值方式包括並非基於可觀察的市場所得的數據（難以觀察之數據）作為計量的公平值。

綜合財務報表附註
截至2024年12月31日止年度
1. 一般資料
本公司為一間於香港註冊成立的公眾上市公司，而本公司的股份於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」）上市。本公司的註冊辦事處及營業地點為香港希慎道33號利園一期50樓。

本公司及附屬公司（以下合稱「本集團」）的主要業務為物業投資、管理及發展。

本綜合財務報表以港元呈列，與本公司的功能貨幣相同。

2. 採納新訂及經修訂香港財務報告準則
本年度強制生效之香港財務報告準則新訂及修訂本
於本年內本集團第一次應用了下述於2024年1月1日或之後開始的年度生效之香港會計師公會頒布之香港財務報告準則修訂本，編製本集團的綜合財務報表：香港會計準則第16號的修訂售後租回的租賃負債
香港會計準則第1號的修訂流動和非流動負債的分類及對香港詮釋第5號的相關修訂(2020)
香港會計準則第1號的修訂附有契約條款的非流動負債
香港會計準則第7號的修訂及供應方融資安排
香港財務報告準則第7號的修訂
除下文所述外，應用該等香港財務報告準則新訂及修訂本，對本集團於本會計期間及╱或過往會計年度之業績及財務狀況並無重大影響。

已頒布惟尚未生效之香港財務報告準則修訂本
本集團並未提前應用以下已頒布惟尚未生效之香港財務報告準則新訂及修訂本。

1
香港財務報告準則第10號及投資者與其聯營或合營公司之間的資產出售或投入香港會計準則第28號的修訂
2
香港會計準則第21號的修訂缺乏可兌換性
3
香港財務報告準則第9號及金融工具之分類及計量之修訂本
香港財務報告準則第7號
3
香港財務報告準則會計準則之香港財務報告準則會計準則之年度改進 – 第11卷修訂本
4
香港財務報告準則第18號財務報表之呈列及披露
1
於待定日期或以後開始之年度期間生效
2
於2025年1月1日或以後開始之年度期間生效
3
於2026年1月1日或以後開始之年度期間生效
4
於2027年1月1日或以後開始之年度期間生效
本集團預期應用該等香港財務報告準則新訂、修訂本及詮釋對本集團之業績及財務狀況並無重大影響。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
3. 估計不確定之主要來源
在應用本集團的會計政策（在「重要會計政策資訊」一節所述）時，本集團管理層需就無法從其他來源即時獲得賬面值的資產及負債作出估計及假設。該等估計及相關假設是根據過往經驗及已考慮其他相關的因素。實際結果可能跟估計不同。

估計及相關假設將持續予以檢討。會計上估計的修訂會於該估計修訂期間確認（若修訂只影響該期間），或於該估計修訂期間及未來期間確認（若修訂影響本期間及未來期間）。

以下是於報告期末相關未來的重要假設及其他估計不確定的主要來源，該等假設及估計存在可能導致下一個財政年度資產及負債賬面值有重大調整的重大風險。

投資物業之公平值
於報告期末，本集團投資物業之公平值為96,547百萬港元（2023年：96,005百萬港元），乃根據獨立、專業合資格估值師的估值。在釐定公平值時，估值師乃依據市場價值，其中涉及若干估計，尤其包括適當的資本化利率，以及租賃期滿後收入調整之可能性及發展潛力，當中考慮到市場參與者以最高及最佳方式使用資產。

在依賴估值報告時，管理層已行使其判斷並認為估值方法足以反映現時市況。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
4. 營業額
營業額是指本年度來自租賃投資物業租金收入及提供物業管理服務收入。

本集團主要業務為物業投資、管理及發展，而營業額及業績來自位於香港及內地的投資物業。

本集團按物業管理服務合約的年期每個月收取固定管理費，大部分管理費收入按履約義務所分配的交易價格總額確認，取決於履約義務隨時間轉移的完成程度。於年內確認有關來自於香港及內地提供物業管理服務的收入的分部與綜合財務報表附註5所披露分部資料一致。

5. 分部資料
根據主要營運決策者就集團各部門分配資源及評估表現而定期審閱的內部報告，本集團的營運及可呈報的分部如下：
商舖分部 – 出租商舖及相關設施予不同零售及消閒業務營運者
寫字樓分部 – 出租優質寫字樓及相關設施
住宅分部 – 出租高級住宅物業及相關設施
物業發展分部 – 發展及物業銷售
綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
分部營業額及業績
以下是本集團按營運及可呈報的分部分析之營業額及業績。

商舖寫字樓住宅物業發展綜合
百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
截至2024年12月31日止年度
營業額
租賃投資物業收入 1,514 1,283 192 – 2,989
提供物業管理服務收入 170 224 26 – 420

分部收入 1,684 1,507 218 – 3,409
物業支出 (307) (262) (77) – (646)

分部毛利 1,377 1,245 141 – 2,763
應佔合營公司業績 – – – (41) (41)

分部溢利（虧損） 1,377 1,245 141 (41) 2,722

投資收入 167
其他收益及虧損 3
行政支出 (308)
財務支出 (450)
投資物業之公平值變動 (1,506)
其他金融投資之公平值變動 (19)
合營公司之減值虧損 (258)
應佔業績：
聯營公司 204
合營公司 12

除稅前溢利 567

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
商舖寫字樓住宅物業發展綜合
百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
截至2023年12月31日止年度
營業額
租賃投資物業收入 1,372 1,273 181 – 2,826
提供物業管理服務收入 161 199 24 – 384

分部收入 1,533 1,472 205 – 3,210
物業支出 (302) (258) (61) – (621)

分部毛利 1,231 1,214 144 – 2,589
應佔合營公司業績 – – – (23) (23)

分部溢利（虧損） 1,231 1,214 144 (23) 2,566

投資收入 261
其他收益及虧損 1
行政支出 (307)
財務支出 (478)
投資物業之公平值變動 (2,763)
其他金融投資之公平值變動 (267)
應佔業績：
聯營公司 270
合營公司 (14)

除稅前虧損 (731)

以上所有分部的營業額均來自外界客戶。

營運及可呈報的分部之會計政策與本集團於「重要會計政策資訊」所述本集團的會計政策一致。分部溢利指在並無分配投資收入、其他收益及虧損、行政支出（包括中央行政成本及董事薪酬）、財務支出、投資物業之公平值變動、其他金融投資之公平值變動、合營公司之減值虧損，以及應佔聯營公司及合營公司之業績下，各分部所賺取的溢利。

這是向本集團主要營運決策者呈報的資料，以助調配資源及評估物業分部表現之用。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
上述包括位於內地上海利園的營業額、物業支出及行政支出，分別為73百萬港元（2023年：10百萬港元）、59百萬港元（2023年：36百萬港元）及9百萬港元（2023年：4百萬港元）。

分部資產
以下是本集團按營運及可呈報的分部分析之資產。

商舖寫字樓住宅物業發展綜合
百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
於2024年12月31日
分部資產 32,986 34,265 8,667 25,006 100,924
貸款予聯營公司及投資 5,355
合營公司投資 340
其他金融投資 1,657
其他資產 5,813

綜合資產 114,089

於2023年12月31日
分部資產 32,520 35,695 8,658 23,336 100,209
貸款予聯營公司及投資 5,496
合營公司投資 328
其他金融投資 1,557
其他資產 6,936

綜合資產 114,526

分部資產指各分部的投資物業和應收賬款及物業發展分部的貸款予合營公司及投資。

未分配資產包括貸款予聯營公司及投資、合營公司投資、其他金融投資及其他資產包括物業、機器及設備、債務證券、其他金融資產、遞延稅項資產、其他應收款項、定期存款及現金及現金等值。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
這是向本集團主要營運決策者呈報的資料，以助監管分部表現及調配各分部資源之用。

分部資產包括以公平值計量之投資物業，但分部溢利並不包括投資物業之公平值變動。

物業發展分部中包括一發展中的投資物業，將於發展完成後轉至其他分部。

商舖及寫字樓分部包括位於內地的投資物業，價值分別為644百萬港元（2023年：602百萬港元）和2,744百萬港元（2023年：2,962百萬港元）。

本集團管理層以集團為基礎監管本集團所有負債，因此並無呈列分部負債之分析。

除資產賬面值為8,760百萬港元（2023年：9,079百萬港元）位於內地外，所有本集團之非流動資產（不包括金融工具和遞延稅項資產）均位於香港。

其他分部資料
商舖寫字樓住宅物業發展綜合
百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
截至2024年12月31日止年度
非流動資產之增加 192 158 21 2,050 2,421
截至2023年12月31日止年度
非流動資產之增加 296 148 6 1,626 2,076
綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
6. 財務支出
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
財務支出包括：
銀行貸款之利息 592 541
定息票據之利息 564 558
應付非控股權益款項之估算利息 46 44

總利息支出 1,202 1,143
其他財務支出 60 42
減：資本化之金額（附註） (785) (713)

477 472
借貸所產生之匯差淨收益 (79) (1)
從被指定為按現金流量對沖之
金融工具的對沖儲備轉出之淨虧損 48 4
中期票據計劃費用 4 3

450 478

附註：
年內發展中之投資物業的利息予以資本化，其平均資本化年利率為3.8%（2023：3.6%）。

7. 稅項
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
本年度稅項
香港利得稅
– 本年度 234 200
– 以往年度撥備不足（超額） 21 (4)
遞延稅項（附註27） 41 99

296 295

於兩個年度之香港利得稅，是根據相關年度估計的應課稅溢利按稅率16.5%計算。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
除稅前溢利（虧損） 567 (731)

以香港利得稅率16.5%計算之稅項 94 (121)
應佔聯營公司業績之稅項影響 (34) (45)
應佔合營公司業績之稅項影響 47 6
於釐定應課稅溢利時不可扣減支出之稅項影響 245 529
於釐定應課稅溢利時非課稅收入之稅項影響 (193) (147)
未確認之估計稅務虧損之稅項影響 120 77
使用以往年度未確認之估計稅務虧損 (4) –
以往年度撥備不足（超額） 21 (4)

本年度稅項 296 295

遞延稅項除已於綜合損益表扣除外，與本集團自用物業重估相關的已直接於物業重估儲備內扣除（見綜合財務報表附註27）。

8. 本年度溢利（虧損）
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
本年度溢利（虧損）已扣除（計入）：
核數師酬金 4 4

物業、機器及設備之折舊 36 33

包括136百萬港元（2023年：159百萬港元）
按租戶營業額計算租金之投資物業租金總收入 (2,989) (2,826)
減：
– 出租投資物業之直接經營成本 228 209

(2,761) (2,617)

利息收入（已包括在投資收入） (134) (198)

免息貸款予合營公司之估算利息收入
（已包括在投資收入） – (24)

員工成本（包括董事酬金） 327 331

應佔聯營公司稅項（已包括在應佔聯營公司之業績） 93 117
綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
9. 其他全面收益（支出）
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
其他全面收益（支出）包括：
於其後不會重新分類至損益賬之項目：
自用物業之重估：
自用物業除稅後之重估虧損 (10) (5)
計入其他全面收益股本投資之公平值變動 105 (258)

95 (263)

於其後可以重新分類至損益賬之項目：
被指定為按現金流量對沖之衍生工具：
本年度淨虧損 (73) (261)
淨虧損重新分類調整至損益賬 48 4

(25) (257)
附屬公司匯兌差額 (124) (104)
應佔聯營公司之匯兌儲備 (115) (47)

(264) (408)

本年度除稅後之其他全面支出 (169) (671)

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
其他全面（支出）收益相關之稅項影響：
2024年 2023年

除稅前金額稅項支出除稅後金額除稅前金額稅項支出除稅後金額百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
自用物業重估之虧損 (11) 1 (10) (6) 1 (5)
計入其他全面收益
股本投資之公平值變動 105 – 105 (258) – (258)
淨調整至對沖儲備 (25) – (25) (257) – (257)
附屬公司匯兌差額 (124) – (124) (104) – (104)
應佔聯營公司之匯兌儲備 (115) – (115) (47) – (47)

(170) 1 (169) (672) 1 (671)

10. 董事酬金
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
董事袍金 3 3
其他酬金
基本薪金、房屋及其他津貼 14 14
花紅（附註d及f） 17 19
以股份為基礎之支出 3 2

37 38

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
本公司截至2024年12月31日及2023年12月31日止兩個年度已付或應付各董事的酬金，是以彼等各自出任董事或為本公司及本集團提供其他服務的生效日期起計算，並呈列如下：
基本薪金、
房屋及以股份為退休福利
董事袍金其他津貼花紅基礎之支出計劃供款總額
港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元
（附註e）（附註d）（附註d）（附註g）
截至2024年12月31日止年度
執行董事（附註a）
利蘊蓮 – 8,240 11,124 1,852 18 21,234
呂幹威 – 5,953 5,953 1,038 18 12,962
非執行董事（附註b）
利憲彬 388 – – – – 388
利乾 310 – – – – 310
利子厚 310 – – – – 310
獨立非執行董事（附註c）
卓百德 463 – – – – 463
范仁鶴（附註h） 200 – – – – 200
潘仲賢 490 – – – – 490
王靜瑛 310 – – – – 310
Young Elaine Carole 356 – – – – 356
鍾郝儀 372 – – – – 372
張勇（附註i） 24 – – – – 24

3,223 14,193 17,077 2,890 36 37,419

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
基本薪金、
房屋及以股份為退休福利
董事袍金其他津貼花紅基礎之支出計劃供款總額
港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元
（附註e）（附註f）（附註f）（附註g）
截至2023年12月31日止年度
執行董事（附註a）
利蘊蓮 – 8,243 12,360 1,464 18 22,085
呂幹威 – 5,609 6,048 660 18 12,335
非執行董事（附註b）
捷成漢（附註j） 124 – – – – 124
利憲彬 388 – – – – 388
利乾 310 – – – – 310
利子厚 312 – – – – 312
獨立非執行董事（附註c）
卓百德 456 – – – – 456
范仁鶴 479 – – – – 479
潘仲賢 507 – – – – 507
王靜瑛 310 – – – – 310
Young Elaine Carole 323 – – – – 323
鍾郝儀（附註k） 223 – – – – 223

3,432 13,852 18,408 2,124 36 37,852

附註：
(a) 如上所示的執行董事酬金為管理本公司及本集團相關事務而提供的服務。

(b) 如上所示的非執行董事酬金為作為董事提供的服務。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
(d) 主席利蘊蓮及執行董事及首席營運總監呂幹威的年度薪酬，包括(i)固定基本薪酬；及(ii)浮動表現花紅，有關花紅乃參照公司業績以及根據年度財務及營運目標衝量之個人表現與貢獻釐定。

截至2024年12月31日止年度，利蘊蓮基本薪酬8,240,000港元及花紅11,124,000港元，分別於2024年2月及2025年2月經薪酬委員會批准。

截至2024年12月31日止年度，呂幹威基本薪酬5,953,000港元及花紅5,953,000港元，分別於2024年2月及2025年2月經薪酬委員會批准。

(e) 董事會之成員的袍金修訂（於2019年6月1日起生效）於2019年股東周年大會上獲股東批准。可持續發展委員會主席及成員之袍金（於2020年1月1日起生效）已於2020年2月獲董事會批准。詳情列載於薪酬委員會報告。

董事袍金均每年計算及每半年支付，上任不足一年的董事將按比例計算及獲付袍金。

每位董事於截至2024年12月31日止年度之董事袍金詳列如下：
審核及
風險管理薪酬提名可持續發展 2024年 2023年
董事會委員會委員會委員會委員會總額總額
港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元執行董事
利蘊蓮 – – – – – – –
呂幹威 – – – – – – –
非執行董事
捷成漢 – – – – – – 124
利憲彬 280 108 – – – 388 388
利乾 280 – – 30 – 310 310
利子厚 280 – – – 30 310 312
獨立非執行董事
卓百德 280 108 45 30 – 463 456
范仁鶴 121 47 32 – – 200 479
潘仲賢 280 180 – 30 – 490 507
王靜瑛 280 – – – 30 310 310
Young Elaine Carole 280 – 26 – 50 356 323
鍾郝儀 280 – 62 30 – 372 223
張勇 18 6 – – – 24 –

2,379 449 165 120 110 3,223 3,432

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
(f) 主席利蘊蓮及執行董事及首席營運總監呂幹威的年度薪酬，包括(i)固定基本薪酬；及(ii)浮動表現花紅，有關花紅乃參照公司業績以及根據年度財務及營運目標衝量之個人表現與貢獻釐定。

截至2023年12月31日止年度，利蘊蓮基本薪酬8,243,000港元及花紅12,360,000港元，分別於2023年2月及2024年2月經薪酬委員會批准。

截至2023年12月31日止年度，呂幹威基本薪酬5,609,000港元及花紅6,048,000港元，分別於2023年2月及2024年2月經薪酬委員會批准。

(g) 以股份為基礎之支出乃授予執行董事購股權及獎勵股份之公平值。不論執行董事是否於年內行使其購股權，購股權之公平值是於授予當日釐定，並於歸屬期內攤銷（惟購股權於歸屬期前被註銷除外）。股份計劃之詳情載於綜合財務報表附註36。

(h) 范仁鶴退任獨立非執行董事、薪酬委員會主席及審核及風險管理委員會成員，於2024年6月5日舉行的2024年股東周年大會結束起生效。

(i) 張勇獲委任為獨立非執行董事及審核及風險管理委員會成員，於2024年12月9日起生效。

(j) 捷成漢退任非執行董事及可持續發展委員會的主席，於2023年5月16日舉行的2023年股東周年大會結束起生效。

(k) 鍾郝儀獲委任為獨立非執行董事及薪酬委員會及提名委員會成員，於2023年5月16日舉行的2023年股東周年大會結束起生效。

兩年內並無安排致使董事放棄或同意放棄任何酬金。

兩年內並無支付予董事為有關管理本集團任何成員的事務，以作為彼等加盟本集團的禮聘或離職補償。

與本公司之附屬公司訂立交易、安排或合同之董事的重大利益之詳情在董事會報告中披露。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
11. 僱員酬金
本集團最高酬金5位僱員之中，2位（2023年：2位）乃董事，其出任為董事之酬金已詳列於綜合財務報表附註10。截至2024年12月31日及2023年12月31日止年度最高酬金的5位僱員的酬金詳列如下：
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
基本薪金、房屋及其他津貼 22 24
花紅 20 23
以股份為基礎之支出（附註） 4 3

46 50

附註：
以股份為基礎之支出乃授予執行董事及合資格僱員購股權或獎勵股份之公平值。不論執行董事或合資格僱員是否於年內行使其購股權，購股權之公平值是於授予當日釐定，並於歸屬期內攤銷（惟購股權於歸屬期前被註銷除外）。

彼等之酬金介乎下列組別：
僱員數目
2024年 2023年
2,500,001港元 – 3,000,000港元 1 –
3,000,001港元 – 3,500,000港元 1 –
4,000,001港元 – 4,500,000港元 – 1
4,500,001港元 – 5,000,000港元 – 1
5,000,001港元 – 5,500,000港元 1 –
6,000,001港元 – 6,500,000港元 – 1
12,000,001港元 – 12,500,000港元 – 1
12,500,001港元 – 13,000,000港元 1 –
21,000,001港元 – 21,500,000港元 1 –
22,000,001港元 – 22,500,000港元 – 1

5 5

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
年內的高層管理人員為本集團的執行董事及其他高層管理人員。彼等之酬金介乎下列組別。

僱員數目
2024年 2023年
1,000,001港元 – 2,000,000港元 1 –
2,000,001港元 – 3,000,000港元 1 –
4,000,001港元 – 5,000,000港元 – 2
5,000,001港元 – 6,000,000港元 1 –
6,000,001港元 – 7,000,000港元 – 1
12,000,001港元 – 13,000,000港元 1 1
21,000,001港元 – 22,000,000港元 1 –
22,000,001港元 – 23,000,000港元 – 1

5 5

12. 股息
(a) 於本年內已確認派發之股息：
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
已派2024年第一次中期股息 – 每股27港仙 277 –
已派2023年第一次中期股息 – 每股27港仙 – 277
已派2023年第二次中期股息 – 每股81港仙 832 –
已派2022年第二次中期股息 – 每股117港仙 – 1,202

1,109 1,479

(b) 於報告期末後宣派之股息：
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
第二次中期股息（代替末期股息）
– 每股81港仙（2023年：每股81港仙） 832 832

由於第二次中期股息於報告期末後宣派，因此並未於2024年12月31日確認為負債。

該股息將以現金派發。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
13. 每股盈利（虧損）
本公司擁有人應佔之每股基本及攤薄後盈利（虧損）乃根據以下資料計算：盈利（虧損）
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
計算每股基本及攤薄後盈利（虧損）之盈利（虧損）：
本公司擁有人應佔本年度盈利（虧損） 35 (872)

股份數目
2024年 2023年
計算每股基本及攤薄後盈利（虧損）之普通股
加權平均數 1,027,008,223 1,027,008,223

截至2024年12月31日的年度內，因購股權之行使價較每股平均市場價格為高，因此於計算每股攤薄後盈利時並無假設行使本公司若干所有尚未行使的購股權。截至2023年12月31日的年度內，因假設行使導致每股攤薄後虧損下跌，因此於計算每股攤薄後虧損時並無假設行使本公司所有尚未行使的購股權。

14. 投資物業
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
公平值
於1月1日 96,005 96,787
添置 2,421 2,076
轉撥（入）自物業、機器及設備淨值 (248) 8
於損益賬中確認之公平值變動 – 未變現 (1,506) (2,763)
匯兌差額 (125) (103)

於12月31日 96,547 96,005

本集團所有以經營租約形式持有並作賺取租金或資本增值用途的物業，是採用公平值模式列賬及分類為投資物業。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
於2024年12月31日及2023年12月31日以及物業、機器及設備轉撥自╱入投資物業當日，本集團之投資物業的公平值，是由與本集團無任何關連的獨立、專業合資格估值師，萊坊測量師行有限公司於這些日子進行估值。本集團之投資物業乃遵守香港測量師學會物業估值準則個別地按市值進行重估。當估計投資物業的公平值時，本集團管理層已考慮以最高及最佳方式使用該等投資物業。

於香港的投資物業
已建成之投資物業的估值乃按收入淨額資本化，當中計入租賃期滿後收入調整之可能性，惟並無考慮出售時可能涉及的任何費用及稅項，同時亦有參照銷售案例（如適用）。

就發展中投資物業而言，乃採用剩餘法進行估值。該估值乃基於該物業的重建潛力，猶如該發展項目根據現時的發展計劃於估值日已經完成。該估值亦考慮了所有發展成本和發展該項目的所需利潤，這充分反映發展之相關風險。

於香港的已建成物業和發展中物業的估值方式於年內並無改變。

於2024年12月31日，已作本集團的借貸抵押之投資物業總公平值為20,680百萬港元（2023年：19,190百萬港元）。

於內地的投資物業
本集團已採用現金流量貼現分析對該位於內地之投資物業進行估值。現金流量貼現分析指就房地產物業日後產生現金流量採用明確假設之金融模型技巧。此分析就該一連串預測現金流量採用適當貼現率，以制定與該商廈收入現值之指標。該一連串定期經營收入淨額，連同預計於預測期終時之複歸或終值估計金額，按貼現率貼現至現值，該貼現率乃資本成本或用以轉換日後應付或應收貨幣金額之回報率。現金流量貼現分析採用了10年的投資年期，第11年之收入淨額按適當回報率資本化。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
使用重要的難以觀察之數據作公平值計量（級別3）
於報告期末，本集團管理層與萊坊測量師行有限公司共同建立及確定適合級別3之公平值計量的估值方式及數據。當資產公平值出現重大變動，將向本公司董事匯報波動的原因。

本集團所有投資物業的公平值計量均歸類為公平值級別架構的級別3。在兩個年度內，該等物業並無公平值計量轉入或轉出級別3。公平值級別架構的詳情如下。

下表按營運及可呈報的分部，顯示本集團投資物業公平值計量在期初結餘與期末結餘的對賬。

發展中
商舖寫字樓住宅投資物業總額
百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
於2023年1月1日 31,517 36,906 8,724 19,640 96,787
添置 296 148 6 1,626 2,076
經營與報告分部之間的轉撥 126 (126) – – –
轉撥自物業、機器及設備淨值 – 8 – – 8
於損益賬中確認之公平值變動 – 未變現 558 (1,162) (83) (2,076) (2,763)匯兌差額 (17) (86) – – (103)

於2023年12月31日 32,480 35,688 8,647 19,190 96,005
添置 192 158 21 2,050 2,421
經營與報告分部之間的轉撥 135 (135) – – –
轉撥入物業、機器及設備淨值 – (248) – – (248)
於損益賬中確認之公平值變動 – 未變現 310 (1,252) (4) (560) (1,506)匯兌差額 (23) (102) – – (125)

於2024年12月31日 33,094 34,109 8,664 20,680 96,547

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
使用重要的難以觀察之數據作公平值計量（級別3）的有關資料
下表按營運及可呈報的分部，顯示用以釐定投資物業公平值的估值方式，以及估值模式所使用的難以觀察之數據。

難以觀察之數據
於12月31日難以觀察範圍╱
詳情之公平值估值方式之數據加權平均值
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
於香港的投資物業
商舖 32,450 31,878 收入資本化法 (i)資本化利率 5.25% – 5.50%（2023年：5.25% –
5.50%）
(ii)每月主流市場租金每平方呎133港元
（2023年：每平方呎
131港元）
寫字樓 31,365 32,726 收入資本化法 (i)資本化利率 4.25% – 5.00%（2023年：4.25% –
5.00%）
(ii)每月主流市場租金每平方呎55港元
（2023年：每平方呎
56港元）
住宅 8,664 8,647 收入資本化法 (i)資本化利率 3.75%
（2023年：3.75%）
(ii)每月主流市場租金每平方呎39港元
（2023年：每平方呎
39港元）
發展中投資物業 20,680 19,190 剩餘法 (i)資本化利率 3.50% – 5.00%（2023年：3.50% –
5.00%）
(ii)每月主流市場租金每平方呎94港元
（2023年：每平方呎
98港元）
綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
難以觀察之數據
於12月31日難以觀察範圍╱
詳情之公平值估值方式之數據加權平均值
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
於內地的投資物業
商舖及寫字樓 3,388 3,564 現金流量貼現 (i)每月主流市場租金每平方呎19元人民幣分析（2023年：每平方呎
20元人民幣）
(ii)貼現率 7.25%
（2023年：7.25%）
(iii)穩定增長率 4.00%
（2023年：4.00%）
資本化利率及貼現率越高，公平值越低，反之亦然。

穩定增長率越高，公平值越高，反之亦然。

主流市場租金是根據估價師對該物業及其他案例的近期出租而估算，不一定等於租戶的承諾租金。主流市場租金越高，公平值越高，反之亦然。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
15. 物業、機器及設備
租賃土地傢俬、
及樓宇裝置及設備電腦汽車總額
百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
（附註）
成本或估值
於2023年1月1日 554 122 164 2 842
添置 – 9 8 1 18
轉撥入投資物業淨值 (8) – – – (8)
匯兌差額 (1) – – – (1)
重估虧損 (13) – – – (13)

於2023年12月31日 532 131 172 3 838
添置 – 6 29 – 35
轉撥自投資物業淨值 248 – – – 248
匯兌差額 (1) – – – (1)
重估虧損 (22) – – – (22)

於2024年12月31日 757 137 201 3 1,098

包括：
成本 – 137 201 3 341
估值 757 – – – 757

757 137 201 3 1,098

累積折舊
於2023年1月1日 – 106 112 1 219
本年度折舊 8 7 18 – 33
重估時撇銷 (8) – – – (8)

於2023年12月31日 – 113 130 1 244
本年度折舊 11 6 19 – 36
重估時撇銷 (11) – – – (11)

於2024年12月31日 – 119 149 1 269

賬面值
於2024年12月31日 757 18 52 2 829

於2023年12月31日 532 18 42 2 594

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
以上物業、機器及設備是以直線法按下列年期或年率折舊：
位於香港之租賃土地及樓宇以契約期或40年
傢俬、裝置及設備 20%
電腦 20%
汽車 25%
附註：
公平值計量及估值程序
於2024年12月31日及2023年12月31日以及投資物業轉撥自╱入物業、機器及設備當日，本集團位於香港之租賃土地及樓宇的公平值，是由與本集團無任何關連的獨立、專業合資格估值師，萊坊測量師行有限公司於這些日子進行估值。本集團位於香港之租賃土地及樓宇乃遵守香港測量師學會物業估值準則個別地按市值進行重估。當估計物業的公平值時，本集團管理層已考慮以最高及最佳方式使用該等物業。

位於香港之租賃土地及樓宇
該價值乃按收入淨額資本化，當中計入租賃期滿後收入調整之可能性，惟並無考慮出售時可能涉及的任何費用及稅項，同時亦有參照銷售案例（如適用）。估值方式於年內並無改變。

位於內地之租賃土地及樓宇
本集團已採用現金流量貼現分析對該位於內地之租賃土地及樓宇進行估值。現金流量貼現分析指就房地產物業日後產生現金流量採用明確假設之金融模型技巧。此分析就該一連串預測現金流量採用適當貼現率，以制定與該商廈收入現值之指標。該一連串定期經營收入淨額，連同預計於預測期終時之複歸或終值估計金額，按貼現率貼現至現值，該貼現率乃資本成本或用以轉換日後應付或應收貨幣金額之回報率。現金流量貼現分析採用了10年的投資年期，第11年之收入淨額按適當回報率資本化。

本集團所有位於香港及內地之租賃土地及樓宇的公平值計量均歸類為公平值級別架構的級別3。公平值級別架構的詳情如下。

於年內，該等物業並無公平值計量轉入或轉出級別3。

於報告期末，本集團管理層與萊坊測量師行有限公司共同建立及確定適合級別3之公平值計量的估值方式及數據。當資產公平值出現重大變動，將向本公司董事匯報波動的原因。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
使用重要的難以觀察之數據作公平值計量（級別3）的有關資料
下表顯示用以釐定位於香港及內地之租賃土地及樓宇公平值的估值方式，以及估值模式所使用的難以觀察之數據。

難以觀察之數據
於12月31日難以觀察範圍╱
詳情之公平值估值方式之數據加權平均值
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
位於香港之租賃土地 739 512 收入資本化法 (i) 資本化利率 4.25% – 5.00%及樓宇（2023年：4.25% – 5.00%）
(ii) 每月主流市場租金每平方呎57港元
（2023年：每平方呎59港元）
位於內地之租賃土地 18 20 現金流量貼現 (i) 每月主流市場租金每平方呎20元人民幣及樓宇分析（2023年：每平方呎21元
人民幣）
(ii) 貼現率 7.25%（2023年：7.25%）
(iii) 穩定增長率 4.00%（2023年：4.00%）
資本化利率越高，公平值越低，反之亦然。

主流市場租金是根據估價師對該物業及其他案例的近期出租而估算，不一定等於租戶的承諾租金。主流市場租金越高，公平值越高，反之亦然。

重估虧損10百萬港元（2023年：重估虧損5百萬港元）已於其他全面收益中確認及於物業重估儲備內累計。

倘若本集團位於香港及內地之土地及樓宇按歷史成本為基礎計量，其賬面值於報告期末將分別為531百萬港元（2023年：293百萬港元）及21百萬元人民幣（2023年：23百萬元人民幣）。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
16. 本公司的主要附屬公司之詳情
下表列載本公司的主要附屬公司：
本公司
擁有的權益╱
成立╱ 已發行股本╱ 投票權比例
附屬公司名稱營業地點註冊資本直接間接主要業務
雅溢投資有限公司香港 2港元 100% – 投資
彰發有限公司香港 1港元 – 100% 物業發展
竹林苑康樂有限公司香港 2港元 – 100% 住客會所管理
Barrowgate Limited 香港 10,000港元 – 65.36% 物業投資
Earn Extra Investments Limited 香港 1港元 – 100% 物業投資
Elect Global Investments Limited 英屬處女群島╱香港 1美元 100% – 庫務營運HD Investment Limited 英屬處女群島 1港元 – 100% 投資
HD Treasury Limited 香港 2港元 100% – 庫務營運
希慎企業服務有限公司香港 2港元 100% – 企業服務
希慎租務有限公司香港 2港元 100% – 租務管理
Hysan (MTN) Limited 英屬處女群島╱香港 1美元 100% – 庫務營運希慎市場推廣有限公司香港 1港元 – 100% 一般業務
希慎資訊科技服務有限公司香港 1港元 – 100% 資訊科技
希慎物業管理有限公司香港 2港元 100% – 物業管理
希慎（上海）房地產有限公司中華人民共和國 2,021,750,000 – 100% 物業投資人民幣
Hysan Treasury Limited 香港 2港元 100% – 庫務營運
Kwong Hup Holding Limited 英屬處女群島 1港元 100% – 投資
廣運地產有限公司香港 1,000港元 100% – 物業投資
利舞臺物業有限公司香港 10港元 – 100% 物業投資
Leighton Property Company 香港 2港元 – 100% 物業投資
Limited
Minsal Limited 香港 2港元 100% – 物業投資
敏昇發展有限公司香港 2港元 – 100% 投資
Mariner Bay Limited 英屬處女群島╱香港 1美元 – 100% 投資
Mondsee Limited 香港 2港元 100% – 物業投資
OHA Property Company Limited 香港 2港元 – 100% 物業投資
博威控股（香港）有限公司香港 1港元 – 60% 物業投資
博威控股有限公司英屬處女群島 10美元 – 60% 投資
達榮置業有限公司香港 2港元 – 100% 物業投資
Silver Nicety Company Limited 香港 20港元 – 100% 物業投資
綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
本公司董事認為將本集團全部附屬公司資料列出會過於冗長，故此以上只列出對本集團淨收入有重大貢獻或持有重大部份資產或負債或其他有經營業務之附屬公司。除綜合財務報表附註26所披露關於Hysan (MTN) Limited（「Hysan MTN」）發行之無抵押定息票據外，其他附屬公司於報告期末均無發行任何債務證券。

本集團擁有重大非控股權益之附屬公司包括Barrowgate Limited（「Barrowgate」），博威及Elect Global Investments Limited（「Elect Global」）。Elect Global的已發行普通股全部由本集團持有。誠如綜合財務報表附註28所述，Elect Global發行的永續資本證券被分類為本集團以外人士之權益。Elect Global的該等非控股權益的金額已於綜合權益變動表中披露為永續資本證券。

Barrowgate及博威的財務資料摘要載於下文。下文財務資料摘要指集團內各公司之間的項目被抵銷前的金額。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
2024年 2023年
Barrowgate 博威 Barrowgate 博威
百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
流動資產 153 431 187 12

非流動資產 9,717 20,721 9,870 19,250

流動負債 (754) (358) (860) (77)

非流動負債 (248) (23,028) (232) (21,072)

營業額 557 – 561 –

本年度溢利（虧損）及全面收益（支出）總額 203 (348) 677 (1,891)
其他非控股權益應佔本年度溢利（虧損）
及全面收益（支出）總額 70 (139) 234 (830)

累積非控股權益 3,073 (1,074) 3,106 (821)

已派其他非控股權益股息 104 – 106 –

經營業務流入現金淨額 347 – 494 –

投資業務付出現金淨額 (45) – (96) –

財務活動付出現金淨額 (330) – (350) –

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
17. 聯營公司投資及貸款予聯營公司
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
非上市投資之成本 2 2
收購後應佔之溢利及其他全面收益（扣除已收股息） 5,345 5,486

5,347 5,488

貸款予聯營公司分類為：
非流動資產 8 8

貸款予聯營公司為無抵押、免息及無固定還款期。本公司董事認為本集團由報告期末起十二個月內不會要求聯營公司償還該貸款。因此，該貸款分類為非流動資產。

本公司董事認為將本集團全部聯營公司資料列出會過於冗長，故此本集團整合本集團於2024年12月31日及2023年12月31日重大聯營公司之詳情如下：
本集團
業務成立及持有股份類別╱ 所持之
聯營公司名稱架構形式營業地點註冊資本實際權益主要業務
港興企業有限公司（附註）私人有限公司香港普通股份 26.3% 投資5,000,000港元
#
上海港匯房地產開發中外合資中華人民 165,000,000美元 24.7% 物業發展及租務有限公司（附註）經營企業共和國
#
上海港匯廣場物業管理中外合資中華人民 140,000美元 23.7% 物業管理有限公司（附註）經營企業共和國
#
繳足註冊資本
附註：
上海港匯房地產開發有限公司及上海港匯廣場物業管理有限公司為港興企業有限公司之非全資附屬公司，合稱「港興」。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
本集團重大聯營公司的綜合財務資料摘要載於下文。下文綜合財務資料摘要乃按照香港財務報告準則編製的聯營公司綜合財務報表所示的金額。本集團之聯營公司是以權益法計入本综合財務報表。

港興
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
流動資產 2,338 2,324

非流動資產 26,696 27,452

流動負債 (1,016) (1,026)

非流動負債 (6,368) (6,525)

營業額 1,670 1,781

本年度溢利 825 1,096

本年度其他全面支出 (471) (344)

本年度全面收益總額 354 752

年內已收聯營公司股息 230 226

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
上文綜合財務資料摘要與本集團為重大的聯營公司之權益賬面值（於綜合財務報表內所確認）對賬：
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
聯營公司淨資產 21,650 22,225
聯營公司非控股權益 (1,289) (1,324)

經扣除聯營公司非控股權益之聯營公司淨資產 20,361 20,901
本集團於聯營公司擁有的權益比例 26.3% 26.3%

本集團應佔聯營公司之淨資產 5,355 5,497
其他 (2) (2)

本集團於聯營公司的權益賬面值 5,353 5,495

18. 合營公司投資及貸款予合營公司
本集團投資於及貸款予合營公司之詳情如下：
2024年 2023年
百萬港元百萬港元
合營公司投資
非上市股份（按成本列賬） 361 361
視作為於合營公司之資本貢獻（附註a） 173 173
應佔收購後及除息後虧損及其他全面支出
（包括減值虧損） (192) (89)

342 445

貸款予合營公司分類為：
非流動資產（附註b） 4,324 4,029

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
附註：
(a) 視作為於合營公司之資本貢獻反映對貸款予合營公司於初始確認時根據未來現金流量的估計時間作出之公平值調整。

(b) 貸款予合營公司為無抵押及無固定還款期。於2024年12月31日，除了賬面值合共1,510百萬港元（2023年：1,398百萬港元）之貸款予合營公司按年利率介乎2.8%至7.7%（2023年：3.1%至7.7%）的浮動利率計息，其餘貸款予合營公司為免息。本公司董事認為本集團由報告期末起十二個月內不會要求合營公司償還該貸款。因此，該貸款分類為非流動資產。

本集團合營公司於2024年12月31日及2023年12月31日之詳情如下：
本集團
所持之
成立及持有實際權益及
合營公司名稱營業地點股份類別投票權主要業務
Strongbod Limited 英屬處女群島普通股份10美元 60% 投資
（附註a）（附註b）
加鋒有限公司（附註a）香港普通股份1港元 60% 物業發展及投資
（附註b）
H & I GBA Investment 香港普通股份 50% 投資
Limited（附註c） 90,000,000美元
永利星發展有限公司香港普通股份1港元 25% 物業發展及投資
（附註d）
附註：
(a) 加鋒有限公司為Strongbod Limited之全資附屬公司，合稱「Strongbod」。

(b) 根據本集團與合營公司合夥人及Strongbod於2016年12月5日訂立的股東協議，與Strongbod所有相關的業務及營運活動的決定均須由本集團及合營公司合夥人所委任的Strongbod董事一致批准。因此，本集團確認於Strongbod的投資為合營公司投資。

(d) 永利星發展有限公司（「永利星」）主要經營物業發展業務。

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
本集團重大合營公司的綜合財務資料摘要載於下文。下文綜合財務資料摘要乃按照香港財務報告準則編製的合營公司綜合財務報表所示的金額。本集團之合營公司是以權益法計入本綜合財務報表。

2024年 2023年

Strongbod 永利星 Strongbod 永利星
百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
流動資產 5,853 8,100 7,072 7,378

非流動資產 287 1,735 210 1,661

流動負債 (1,450) (5) (2,940) (21)

非流動負債 (5,140) (9,831) (4,438) (9,018)

營業額 1,011 – 818 –

虧損及其他全面支出 (225) (1) (39) –

綜合財務報表附註（續）
截至2024年12月31日止年度
上文綜合財務資料摘要與本集團為重大的合營公司之權益賬面值（於綜合財務報表內所確認）對賬：
2024年 2023年

Strongbod 永利星 Strongbod 永利星
百萬港元百萬港元百萬港元百萬港元
合營公司淨負債 (450) (1) (96) –
合營公司未確認的虧損 285 – – –

調整後的合營公司淨負債 (165) (1) (96) –
本集團於合營公司擁有的權益比例 60% 25% 60% 25%

本集團應佔合營公司之淨負債 (99) – (58) –（未完）查看完整公告

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