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一个资深民宿主人的9问9答，看完秒懂民宿（收藏）

来源：花匠小妙招时间：2024-10-30 21:33

20个准民宿主

和趟过民宿大坑的前辈对话

问得落地

答得实操

..【1】

问：现在民房签合同好像超过20年无效，你们签了多少年？傅鹏：超过20年其实都是一回事的，要签补充协议，A B，或者是18 12，或者是18 7就等于25，我们这个就是25年，这是可以的。云山美地有一个专职律师，在这种租赁协议上，把各种因素都考虑进去了。关于违约风险的规避，用房东的股权、分红权、提前支付租金的方式来实现。【2】

问：你的宅基地和政府租赁的，还是和房东？傅鹏：房东，我不愿意跟政府打交道有一个原因，是因为政府这一届领导可能对你很好，签的合同也是有效力的。但换一任领导，他不是用跟你撕毁合同的方式，而是用别的方式让你走人。有人说和政府签合同是稳定的，但我认为最不稳定。【3】

问：民宿如何和政策保持一致？比如你租赁了宅基地，你想重新加盖房子，政府允许吗？如果加盖了，投资回报率高了，政府会不会管？傅鹏：这个你就要在政府当时的政策和后面的发展上面做一个权衡。如果完全按照政策走，加盖更多房子显然是不行的。但中国做生意有很多你预想不到的机会，比如北京上海的房价暴涨。比如双廊这边的客栈价格暴涨，4年前双廊完全不知名。签一个院子没多少钱，但现在双廊的行情是一个15间房左右的客栈，3年前只要投入300万，现在转让费是1500万。

丽江和大理投资回报还有转让这块，民宿主租了地，会有一个经营权的溢价。比如双廊，3年前投资15间房300万的店，现在一年的利润都在300万以上。如果合同只签了12-15年年，甚至还10年的，我已经做了5年了。现在转让，还要拿走三年的利润900万。但你接手的人就会有风险，因为你当时和房东签合同可能年租金才5万。3年后一年却赚到了300万，房东要把租金从5万涨到50万，你愿意签吗？再花100万去改造一下房子，还可以是一个好生意。

所以，在中国还是要有钱大家赚，现在大家炒的很热的双廊、丽江房东违约的情况。是市场情况变化太快，大家都来不及反应。关于房东我们要理解，在旅游开发初期阶段房租很低，民宿主是赌博，房东完全不懂。我一般会和房东签一个递增合同，相对公平。我们嘴里的房东，很多小学都没毕业。我会把合同中间一些细节通过我们的律师和专业的合同，甚至让他请他的一个有文化的亲戚老师过来参与他的合同，最后把一些细节会告诉他，尽量签的公平公正。

从做生意谈合同的初期，就尽可能做到一个公平公正，考虑到后期市场变化、租金变化，这个时候我们跟房东违约的概率会比行业的平均水准低很多，但是不可能完全杜绝。一个原则就是事情来了不怕事，但是之前还是抱着一个做长期投资、长期生意一个想法。【4】问：新建房的话，你自己要报建，这些手续都要有的？傅鹏：这些都要有的。【5】

问：新建的这些有房产证吗？能不能在新建时加一些面积？傅鹏：原来的房子可能是有房产证的，新建时也可能允许一部分超建。要看政府对旅游上支持。丽江有些地方可能一家人只允许你的宅基地按规划面积修，我们有个店有个房东。每家有300平米，但最终只盖了1350平米。因为你想加盖都没地了。但在泸沽湖、束河这种地方，可加盖的空间就比较大。我们在束河将近2亩地，房东家里就3口人，只需要一栋房子住。但租给我们后，我们最多可以修到1600㎡。政府是扶持你修大一点的。各种情况不一样。【6】

问：那这个房子相当于所有权还是房东的，就是你新建的房子所有权是房东的？傅鹏：不仅所有权是房东的，还要把前期租金付5-10万。现在最夸张的是大理，大理一亩地租金是20-30万，你租了这一亩地宅基地，修房子只能修600-900㎡。但租金需要一次性付清20年，也就是400万-600万。修房子按照5000元/㎡算，800平的房子建安费又是400万。租金和盖房子要花800万，，再加上一些别的配套什么的，要花1000万，但只有10间房左右。所以，这个账算起来很夸张。【7】

问：洱海这边的环评管理很严格，你们怎们解决这个问题？傅鹏：政策红线碰不得，我们都自己都建了排污罐的。大理的店，因为政府的配套跟不上，我们花的成本比丽江高。举个例子，我们自己在院子里埋了一个污水处理罐，我们自己处理完的污水再排到政府的管网里面，因为你不知道政府那个污水处理到底什么时候配好，但是如果说你建了一个店，投入了上千万，如果污水处理他说你不达标，把你关停了，那我还不如花时间弄自己的污水处理。政府来了，我有办法跟你说，各种因素考虑，其实在大理，我们跟环保部门的关系还是相当不错的。

这种政府非常重视的问题，我们自己就要提前做好预案。不能因为排污问题，就把前期投入的上千万当儿戏。或者说被政府审查，关停3个月，那就损失大了。这种前期的预案一定要做，不能赌博，因为实在输不起。【8】

问：做民宿要考虑退出机制么？傅鹏：我是生意人，我是一定考虑退出机制的。也有很多民宿人是真正为情怀而生，他们最初可能没考虑到退出的问题。做生意不赚钱，就必须考虑退出，让更多合适的人来接手，他们可能能赚钱。另外，还要想象一下大理丽江的民宿主。大学毕业，不想做朝九晚五的办公室工作，也可能是因为家庭的问题，想脱离原来的环境，来到一个新的城市，新的行业来做民宿。但可能三年之后，生活规划发生了变化，需要退出这个行业。我在一个大的市场依托的一个民宿集中区，就可以转让，可以全部转让，可以转让部分股份，还可以引入承包经营者，引入团队来帮你经营。

这是在一个成熟的客栈区，我认为比赚多少钱更重要的一件事情。我一定要考虑退出机制是否完善。另外一个需要重视的问是双城穿越，因为很多客栈投资者，有多层的身份，可能是教师，可能是自己在公司上班，可能是一个自由职业者，甚至就是一个纯股权投资者，他有很多身份。但很多身份的时候，你的常规生活一定是有一个主心的，在广州，在成都，在北京。跟你自己的民宿情怀这一块找一个理想的平衡状态。

我看到太多人因为一时兴起做了一家店，但几乎都会在半年到五年内撤离。所以说有一个数据是平均三年就会走掉。通过大数据能看见，100个人有95个平均三年就要走的，我就要考虑退出机制。但是来之前，我如果把退出机制考虑好，我又能够把自己常规的人身生活跟我现在这个情怀跟做生意达到一个平衡的时候，这一点你就会在三年后、两年后轻松一点，词语的组织反正是随机的。这个时候我看到的一个情况是什么？因为如果我前期只有一个长期规划的时候，产品设计上，我是抱着一个不同的心态，我想着我是要在这边定居了，甚至在这边找到真爱了，我要定居了，但是这个时候，你做的产品设计可能会投入大量的精力，甚至是感情情感在里面做出的东西，但是很快发生变化的时候，有一个巨大的失落感，但是因为有一个退出机制，这个失落更多是精力上跟感情上的失落，其实在资金上，它是有一个退出机制，甚至经常在五年前有人发现，我本来是过来玩一票，在这边艳遇了一个帅哥美女，一年之后，我包了一个客栈，结果没想到赚了一笔钱，回去买了一台车，买了一套房子，这是很常见的，不是说我讲故事，这个是我身边发生的太多这样的故事。

最后就讲一个团队，这里讲到的标题是留下优秀团队，如果在选址的时候，其实应该是考虑你在这个选址的项目所在地能不能找到你满意、优秀的团队，而不是留下，找到之后，你长期做下去肯定就要留下了。【9】

问：一般员工的一个轮换的寿命有多长？像丽江？嘉宾：应该说周期，我们在丽江可以待两年以上的比比皆是，两年以上比比皆是，但是在泸沽湖我们会把时间做一个相应的缩短，你那个泸沽湖可能就是半年到一年。丽江吃喝玩乐都有，大家能呆住。泸沽湖边，周围配套很少。年轻的员工呆不住。很多老板做单体店的时候都是这样，老板干了几年，赚了钱，也待烦了，就走人了。