上城区始版桥未来社区2宗地块挂牌，有哪些特殊性？

核心要点：

一、始版桥未来社区，怎么建？

二、两宗出让地块的特殊性以及场景建设要求

三、百亿销售货值如何构成？

附：地块出让指标

好地网5月15日讯（研究员 徐路加 ）浙江首批未来社区试点地块出让进程继续提速，今天（5.15）， 杭州望江始版桥未来社区和 台州心海未来社区同日挂牌。

其中始版桥未来社区是未来社区创建唯一的省长联系点，位于杭州望江新城核心地段，是首批24个试点项目中区位条件最好的项目。

心海未来社区，是目前试点项目中事实上建设进展速度最快的一个项目：

早在2019年7月23日，万科就以总价39.31亿元拍下董家洋两宗地块，一个多月后，浙江省才公布未来社区首批24个创建试点名单，相当于实际意义上最早出让的未来社区地块。

本文重点围绕杭州始版桥未来社区，展开解读——

一、始版桥未来社区，怎么建？

根据始版桥社区建设实施方案，社区实施单元面积23公顷（约345亩，规划地上建筑面积70万方，地下建筑面积40万方）。

社区将实践“新坊巷街区”模式，营造立体市井、立体花园、立体联接的美好模式，建设未来感的城市形态，构建未来社区生活场景。

实施单元功能结构：一心一环三带

一心：社区邻里公园

一环：环绕社区邻里公园的城市复合功能环

三带：贴沙河运动休闲带、健康运动休闲带、新开河市民休闲带

实施单元功能结构图

其中实现未来社区特色的“九大场景”建筑要求大部分落在出让地块外：

邻里场景构建依托娃锅炉厂的烟囱，建设成为邻里文化的标志，并建设复合邻里公园，南站纪念广场等，建立以立体绿色网络为特色的“新港城”社区文化公园。

教育场景中的托幼所、小学等，也落实于出让地块外。

社区配套分布图

二、两宗出让地块的特殊性以及场景建设要求

据好地产城研究院了解，今天挂牌的两宗地块是该社区实施单元内唯一公开出让的地块，其他地块将设置为安置房、娃哈哈总部、人才公寓等用地及“三化九场景”部分落实，均由做地单位及娃哈哈集团自主建设。

该出让地块，在市场方面有两个特殊之处：

①出让地块面积不大，但总货值超百亿。

实施单元总出让面积仅78.17亩，是近期挂牌及成交项目中最小的（今日挂牌的心海地块面积略小，但实施单元内此前已有地块出让）。

但2宗地块起价达到56.68亿元，平均楼面起价达到22212元/㎡，是近期挂牌及成交的未来社区项目中最高的。据好地产城研究院测算，该项目销售总货值将超过 100亿。

其中，商住地块（望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块）出让面积43652㎡（55.48亩），地上建筑面积21.3万方，地块住宅建筑面积73480㎡，占比仅34.5%；其中商业部分中包含41760㎡由受让人自持。

商业地块出让面积8463㎡（12.69亩），容积率5.0，建筑面积42315㎡。其中包含地上建筑面积21250㎡10年内不得转让，10年后可分层转让；其余建筑面积在通过用地复核验收后可以分层转让。

实施单元用地

地块指标表

②未来社区建设要求，但是住宅限价与周边普通项目持平。

商业地块（望江单元SC0402-B1/B2-12地块），起始地价57248万元，起始楼面价 13529元/㎡。

在未来社区的九大场景建设方面，始版桥未来社区大部分场景不落在本次出让地块中，如邻里场景的菜市场，教育场景的托儿所、幼儿园，健康场景的社区医疗站等。

本次出让地块中需要建设的场景要求有：

1、建筑场景：规划条件要求建筑应综合设置立体绿化、屋顶布置公共绿化场地；

2、健康场景：配建不少于1200㎡的体育用房；

3、交通场景：设置公共连廊并由受让人建设维护，且不计入建筑面积。

社区概念图

三、百亿销售货值如何构成？

好地产城研究院分析这些业态的市场货值：

1.住宅部分：可售体量7.35万方，预计以上限精装均价69800元/㎡销售将实现快速去化，计算车位部分后，总货值为56.2 亿元。

周边纯宅地重点可对标2019年4月14日滨江竞得的望江单元SC0402-R21-08地块，成交楼面价45325元/㎡，溢价率封顶并自持22%。

新房市场，地块南侧已经售罄的滨江金地·御品项目，高层精装均价69800元/㎡，去化速度快。

2.自持商业部分：该部分有两类组成，自持40年的41760㎡，自持10年的有21250㎡，由于有自持的要求，需要后续出租物业来产生收益。

未来社区处于整个杭州最核心的望江新城，参考钱江新城平安金融中心租金收益4.5元/㎡/天计算，按两年后建设完成并全部出租，该部分每年租金收益将达到1.0亿元。

3.可售商业部分：总可售面积为11.75万方，占了总建面的43.5%，这部分价值实际上是决定了这个项目的盈亏。

4.配建部分：地块内要求配建的内容不多，明确要求的是需建设空中连廊和1200㎡体育用房。

根据以上测算， 该项目预计可实现销售收入122.4亿元，同时，自持部分预计每年可获得租金收益1亿元，其中 自持10年后可销售部分，以目前售价测算，还可产生销售收入10亿元。

该宗地块楼面起价为22212元/㎡，地块总起价为56.68亿元，住宅部分的货值（56.2亿）刚好与地块起价基本持平。

这意味着，整个项目的建设资金，需要通过可售商业部分的快速回笼来承担，这对于最终摘牌拿地的房企来讲，无疑是一个挑战。

附：地块指标

一、杭政储出[2020]35号望江单元商住地

望江单元SC0402-R21/B-05地块、SC0402-B1/B2-11地块，东至规划凯旋路、规划莫邪塘路，南至规划绿化、规划始版桥路，西至规划始版桥路直街，北至规划绿化、规划凯旋路。规划为住宅兼商业服务业设施用地、商业商务用地。

望江单元SC0402-B1/B2-11地块为商业商务用地，用地面积16437㎡，容积率≤5.5，建筑面积90403.5㎡。其中地上4.176万平方米建筑面积由受让人自持，自持年限40年。

SC0402-G1-41地块地表及地下4米以上不纳入出让范围，由受让人有偿代建；地下4米以下为出让范围，用于建设出让地块需配建的机动车位，地下建筑面积5000平方米，地下二、三层各2500平方米。

地块勘测定界图

三、杭政储出[2020]36号望江单元商地

望江单元SC0402-B1/B2-12地块，东至杭州娃哈哈集团有限公司，南至规划始版桥路，西至规划莫邪塘路，北至规划绿化。规划为商业商务用地。

地块出让面积8463㎡，容积率5，建筑面积42315㎡。地上建筑面积2.125万平方米自通过用地复核验收之日起10年内不得转让，10年后可分层转让；其余建筑面积在通过用地复核验收后可以分层转让；该条款由上城区人民政府落实监督。

地块起价57248万元，起始楼面价13529元/㎡。

地块勘测定界图

责任编辑：

相关知识

土地市场4月打破零挂牌 桥西宅地花落谁家成悬念
瑞安市人民政府关于征收瑞安市永胜门未来社区花园路西、花滨路地块改造项目范围内国有土地上房屋的公告
镜湖区花津桥地块社区中心(宜邻中心)施工工程
杭州上城区花店鲜花推荐，上城区10大花店排名
广州市花都区人民政府关于同意狮岭镇公开挂牌转让历史欠账留用地集中统筹区分地块的批复【花府函〔2023〕212号】
长桥吾师 美好助力 | 社区家庭园艺师来啦！
花花社区安卓版
广州市规划和自然资源局花都区分局国有建设用地使用权网上挂牌出让公告 穗规划资源花挂出告字[2022]15号
桥北弘阳大厦花店有哪些
杭州市上城区鲜花速递同城配送暗香花艺

网址: 上城区始版桥未来社区2宗地块挂牌，有哪些特殊性？ https://www.huajiangbk.com/newsview299833.html