花更多的钱拿地 “利润王”中海第三季度盈利腰斩

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（来源：观点）

如果第四季度盈利情况没有好转，中海2025年度溢利或许还要继续下探。

观点网 2025年中期成绩单出炉时，中海依旧稳坐“利润王”位置，但当第三季度落下帷幕，似乎又将陷入一场盈利保卫战。

三个月前，中海以87.8亿元的核心股东应占净利润，贡献出TOP10房企合计核心净利润的六成；剔除亏损的万科，中海净利润占已发布业绩TOP10房企总额的33%；除去华润置地，剔除亏损的万科，中海净利润超过其他已发布业绩的TOP10房企之和。

当时，中海管理层对保持净利润和毛利水平还很有信心，从已售未转结金额到量足质优的投资，再到商业资产布局和成本费用管控，都表示中海“有信心、有基础、有能力保持净利润和毛利率水平的稳健”。

只是三季报披露之后，中海的盈利情况似乎不如预期。

2025年第三季度，中海录得收入197.8亿元，经营溢利为10.3亿元；截至2025年9月30日止9个月，收入为1030亿元，经营溢利为131.5亿元。

在已公布三季报的头部房企里，比起第三季度由盈转亏的保利，中海利润超过10亿的境遇已经是好上许多。

但和中海自身的往年成绩单相比，今年三季度退步非常明显。资料显示，2024年第三季度，中海收入226.5亿元，经营溢利为21.3亿元。

行业还处于“止跌回稳”态势，盈利上的艰难在年初已有端倪。

今年一季度，中海录得收入367.3亿元，同比微升0.63%，但经营溢利为56.7亿元，较2024年同期的66.5亿元下降14.73%。

来到中期，盈利的差距也在逐渐扩大，经营溢利为121.24亿元，较上年同期160.58亿元同比下降24.5%。

加上第三季度盈利直接腰斩，中海今年前九个月经营溢利较上年同期181.8亿元下滑27.67%。

如果第四季度盈利情况没有好转，中海2025年度溢利或许还要继续下探。

将数据简化来看，影响盈利变动的因素无非收入与成本。先看收入，除了第一季度同比微升之外，中海二、三季度收入较上年均有所下降。

今年上半年，中海录得收入832.19亿元，同比减少37.16亿元，下降幅度为4.27%；前三季度收入为1030亿元，同比减少65.8亿元，下降幅度为6%。

虽然同处下滑趋势，但收入变动幅度显然不至于让盈利直接腰斩，最核心因素或许还是在成本上——投资端花的钱变多了。

整个第三季度，中海分别于上海、青岛、沈阳、深圳和济南获取9宗地块，其中上海4宗，济南2宗，深圳、沈阳及青岛各一宗。

季度内新增土地储备权益建筑面积106.59万平方米，对应权益地价为365.24亿元。

上年同期，中海在深圳、石家庄、海口等城市一共拿了6宗地块，新增土地储备权益建筑面积约为77万平方米，对应权益地价为65.4亿元。

不仅拿地数量增加，聚焦一线城市导致拿地成本也翻了几倍。

光是在上海拿下的4宗地块，中海便已砸下323.5亿元，占第三季度总投资额将近九成。其中，持有50.5%权益的上海徐汇区项目1对应权益地价为174.43亿元，持有30.5%的上海徐汇区项目2对应权益地价为30.19亿。

9月5日傍晚，中海发布了一份收购交易公告，与港中旅、招商联合竞得了上海新东安企业发展有限公司90%股权及相关债权、上海新百安经济发展有限公司90%股权。

两家公司主要资产是位于上海徐汇区的相邻的两宗涉宅地，由斜土社区C030301单元125-31、127b-24地块组成，总占地面积约13.41万平方米，总计容建筑面积约53.41万平方米。

中海取得了125-31地块50.5%权益及127b-24地块30.5%权益，当时对应收购成本分别为73.41亿元及8.12亿元。

再加上前两个季度，截至今年9月，中海一共收购了26幅地块，新增土地累计权益建筑面积约363.37万平方米，累计权益地价约766.34亿元.

而上年同期，中海前9个月收购土地累计权益建筑面积约183.89万平方米，累计权益土地出让金约185.68亿元。

“以销定投”是当下房企最主要的策略，但中海或许更相信高价值地块带来的销售成绩。

于2025年9月，中海合约物业销售金额为201.73亿元，同比上升7.2%；1-9月，中海累计合约物业销售金额为1705.04亿元，同比下降14.3%。

在大环境的影响下，多数房企今年前三季度的销售情况同比不及去年，即便是销售排名第二的中海同样逃不出这一困境。

将三四线城市的布局基本装入中海宏洋这个子公司之后，中海拿地基本都在一二线城市的核心区。在地区土地出让热度分化逐渐明显的当下，中海反而加大了投资强度，看起来哪怕牺牲掉利润都要先把核心区域的高价值地块拿到手。

10月接近尾声，中海仍旧保持着一定的投资强度：9.2亿元拿下广州大道南地块后，又回到上海以44.65亿元获得徐汇区WS5单元188N-I-21地块。

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