突发！万科拆售551亿 “史诗级资产”

（来源：不良资产行业观研）

万科再抛核心资产，这个世纪资产包正在加速 “变现”...

近日，万科旗下广州万溪越秀区 1723㎡商办物业、4742㎡办公楼同步摆上货架，两项资产均源自 2019 年那场的“世纪交易”——551 亿收购的广信不良资产包。这份“大礼包” 的救赎，能解万科的燃眉之急吗？

万科对现金的迫切呐喊

在招标公告中更令人深思的是公告中的付款条款：“最迟 2025 年 12 月 15 日前缴清全款”。短短 3 个月的付款周期，与资产处置通常的长周期形成鲜明对比，被市场解读为 “万科对现金的迫切呐喊”。

这并非孤例。据不完全统计，今年以来广州万溪已启动 3 轮资产整售，累计 8 项资产寻求买家，从住宅配套到商业办公，处置范围不断扩大。曾经被王石笑称为 “告别万科的大礼包”、被业内视作 “稀缺战略资源” 的资产包，如今正成为万科回笼资金的 “战备仓库”。

时间拉回 2017 年，那场 10 亿一跳的拍卖会上，万科击败华润、保利、恒大等 8 家巨头，以 551 亿天价吞下广信资产包，创下当时广州最大规模不良资产交易纪录。

这份 “大礼包” 的诱惑力显而易见：核心是广州城区 16 宗可开发土地，98% 位于荔湾、越秀等核心地段，权益计容建面约 211 万㎡。其中花地湾地块更具传奇色彩 ——1998 年广信以 2.8 亿拿下，楼面价仅 218 元 /㎡，而 2016 年周边地块地价已涨至 4.16 万 /㎡，20 年间涨幅近 200 倍。

万科对此寄予厚望，专门成立广州万溪负责盘活，甚至在 2020 年引入信达等 7 家战略投资者，通过 “股权 + 债权” 模式转让 50% 股权，试图借助专业力量破解难题。彼时郁亮团队测算，仅花地湾地块就暗藏近千亿货值，足以支撑万科在华南市场的长期布局。

“香饽饽” 变 “烫手山芋”

但理想与现实之间，隔着 20 年的历史遗留问题。“项目真正启动是 2021 年，前四年全在打官司。” 万溪负责人曾公开坦言，资产包背后涉及 2800 多起债权债务诉讼，且初期万科多以败诉收场，仅法务团队就扩充至数十人。

直至 2024 年底，剩余诉讼才缩减至 100 多起，风险基本可控，但开发进度已严重滞后：7 年间仅完成 45.19 万㎡计容竣工，不足总规划的 15%。尽管万科通过土地整合置换，将规划计容建面提升 44.56%，但庞大的资金占用与缓慢的周转效率，已成为企业的沉重负担。

行业环境的剧变更让资产包价值重估。某闽系房企董事长的比喻一针见血：“房地产进入变革期，存量资产像智能机时代的功能机，不赶快卖，之后只能拆零件。” 这恰是万科当前的困境 —— 当现金流成为生命线，长期战略必须让位于短期生存。

万科的现金压力并非个例，但处置动作却异常坚决。根据其 2025 年资金规划，全年需通过存量盘活、大宗交易等方式实现 770 亿经营端现金流入，其中 “资源盘活” 目标明确为 100 亿元，广信资产包正是核心来源。

从数据看，资产处置已初见成效：2023 年至今累计盘活 36 个项目，优化产能 474 亿元；2024 年前三季度大宗交易签约 232.6 亿元，完成年度目标的 78%。此次拆售广信资产，既是对存量的梳理，更是对金融监管总局 “支持房企通过资产处置化解风险” 政策的响应。

值得关注的是，万科并未全盘抛售。2024 年报显示，资产包仍有 212.98 万㎡储备面积，核心地块开发仍在推进。这种 “选择性处置” 策略，既规避了低价甩卖的损失，又能快速回笼资金，为债务偿还（2025 年计划降债 500 亿）和新业务投入腾挪空间。

“大礼包” 的救赎？

市场最关心的是，拆售资产能给万科带来多少现金？参考 2020 年转让 50% 股权回款 390 亿元的案例，当前 8 项资产若顺利出售，预计可回流资金数十亿至百亿级。这对于 2025 年目标 “账面现金增 195 亿” 而言，是重要支撑，但绝非全部解药。

更深层的意义在于信号传递：当曾经的 “战略资源” 变为 “现金流工具”，万科正以更务实的姿态应对行业调整。正如郁亮所言，“活下去不是口号，是具体的动作”—— 从退出冰雪、养猪等非主业，到加速现房销售，再到拆售资产，每一步都指向 “现金为王”。

对于购房者和投资者而言，这场资产处置也是观察市场的窗口：核心城区资产仍具吸引力，但房企对资金的渴求，或许意味着更多 “捡漏” 机会的出现。而广信资产包的最终结局，不仅关乎万科的转型成败，更将成为房地产存量时代的典型样本。

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