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贝好家的上海第一盘，超级颠覆认知

来源：花匠小妙招时间：2025-08-11 19:03

　　来源：真叫卢俊

　　你说，现在的产品有没有进入同质化

　　某种程度上是有的

　　因为整个行业发展到如今这个阶段，几乎所有房企的模块都越来越均好，当然也就意味着越来越标准

　　但标准背后是不是所有的产品就不能再提升

　　规则之下是不是就很难再有新玩法

　　起码贝好家不这么认为

　　关于这个品牌

　　我想很多人知道贝好家是因为贝壳

　　确实，站在商业角度这属于比较少见的渠道转换产品视角的案例

　　但如果各位有留意过最近的土拍市场，目前贝好家已经在北京、上海、成都、杭州等全国9座城市与不同开发商合作落地14个项目

　　不可谓不生猛

　　而另一边，关于贝好家的出现，因为拿地数量增多外界有了各种各样揣测

　　有人认为这是贝壳要做增量转型，有人认为贝好家是为了给贝壳以后更好服务开发商做准备，当然也有人会更直接说贝壳这是摆明想要分走开发商一杯羹

　　这些声音都有听到

　　但这些也确实属于宏大叙事的部分

　　对于一个真实的个体，真正更想知道的其实是在项目末端，贝壳基因之下到底会输出怎么不一样的产品，以及又给到未来的业主什么不同的情绪价值

效果图

　　这也是为什么今天我会如此激动跟各位分享这个项目的原因

　　上海·奉贤新城·贝涟C1

　　作为贝好家在上海的首个独立操盘，竟非常克制，只在奉贤新城做一个本地改善类产品

　　内部明确提出「住得好 > 卖得好」理念

　　也就是相比项目营销会更关注业主长期居住的体感，老实说换做其他任何一家房企我可能都认为这有点自夸

　　但这可是贝壳啊

　　无论是行业最全客户数据库还是最强的渠道体系都能给到产品很好去化兜底的能力

　　项目256户可售总套数运用渠道都能很快去化

　　但就是面对这样的诱惑，我们不妨看看贝好家做了什么决定，以及这样理念背后表达出这个品牌怎样的价值选择

　　可能会超出不少人的认知

　　贝好家做地产一个本质不同在于设计前端，就是它一直会关注那些别人想不到的产品思考路径

　　比如关于立面的打造

　　我们说一个项目的立面当然是品质的代表，所以很多高端项目的立面都极尽可能来表达态度

　　贝好家当然也是如此

效果图

　　可以看到项目1号楼建筑北立面呈现出两层空中绿廊

　　为的是符合上海建筑规范中“住宅在一个单元设置一部电梯时，高于14层以上需要在12层及15层设置连廊”的要求，又因为北立面朝向城市主干道

　　于是结合新加坡立体绿化的理念，让建筑很好融入城市风景线

　　但是贝好家比别人想更多就在于，当所有常规设计都在确保外界立面效果的时候

　　贝好家思考的却是：如何平衡好室内采光和外部绿化之间的关系

　　于是我们看到

　　整个研发团队通过反复模拟北向房间外望视线分析+优选1.5米以下低矮类植物，综合考虑耐候、极端台风天气等因素，降低对室内采光影响的同时，也便于后期植物长久维护

　　才有了如今呈现在眼前的画面

　　对外是面向城市一眼惊艳的生态封面

效果图

　　对内高层住户也能感觉到一种绿意盎然的惬意

　　是不是有点不太一样

　　再比如大家都会做的景观公区，相较于大部分项目最先考虑的永远是怎么把景观做得更贵更好看

　　但是在贝好家内部实践路径却截然不同

　　前期通过对上海、杭州、成都、南京等地多个项目架空层深度调研，发现一个社区的会所之所以能够长期运营

　　1、小区户数基本要保持在1000-2000户以上

　　2、运营成本可控的背后，一般意味着整个会所需要对外开放

　　这也是为什么以往很多小户数社区会所交付后容易沦为闲置的原因

　　基于此贝好家又做了两个决定

　　第一将更多成本让渡给到景观

　　目的就是为了拒绝不实用的空间规划成为用户享受自然的阻碍

效果图

　　我们看到整个项目社区景观让用户在归家、游园，甚至是上电梯那一刻也能被这样的自然绿意所包裹

　　大量外摆空间结合叠水瀑布环绕，整个园林的层次感非常丰富

　　内部架空层也是完全敞开式的设计

　　可以让景观与绿意自由地流淌进去，空间很自然地融合

　　这样成本重度投入之后创造出都市人难以获得的松弛感，确实是比较难得的

　　第二架空层功能配置上，同样做到严格根据户数做精研

　　为了更好兑现公区每一平米的生活价值，为此特意走访了不同户数规模8个交付小区现场，也因为样本足够真实

　　团队发现相比椭圆机、跑步机那些所谓高大上的器械

　　反而是乒乓球更受用户真实喜爱

　　于是项目按照每个乒乓球桌服务200户左右的最高使用率，儿童活动区户均0.4-0.7平相对合理面积去配置功能区域，儿童区也提前考虑了家长休憩的需求

　　所以你会发现什么

　　就是贝好家的产品主张居然如此简单直白

　　确实如此，我和贝好家的负责人聊了一会天，他有个词我觉得说得很好

　　叫：好的设计是诚实的

　　最初我还不太懂为什么要用诚实来形容产品设计

　　但我们可以想象下

　　我们供应的产品到底是为了买房的人服务还是住房的人服务的

　　很多人可能觉得差不多，但我们仔细咀嚼，很多产品的呈现是不是只是考虑购房者买房当下所做的准备

　　很多浓墨重彩的设计是不是也只是希望，用户当下看的时候喜欢，而不是用的时候

　　或许这二者之间

　　也就是设计是炫技还是诚实的区别

效果图

　　本质是让项目兼具审美的同时，整体的设计表达又呈现出强烈的实用主义

　　好，来体会一下

　　这些东西很难么，其实都不难，说出来的东西哪家开发商不会做，但是愿意做并且充分付出意志力去执行的企业也确实没有

　　所以好设计也只是开始

　　更重要的关键其实在于：过程还原

　　这次我还在景观设计看到了一个很有意思的概念

效果图

　　屋顶菜园

　　一是契合很多奉贤本地客户老家宅地采摘果蔬的需求，二是让用户未来亲近自然的同时，也能很好培养邻里关系和亲子关系

　　但涉及到具体落地问题

　　小区设置多少菜地合适？菜地建好之后如何分配，后期又怎么保证长久运营？

　　很多时候执行的偏差正是因为把过程想得太简单

　　那贝好家怎么做的

　　整个团队选择了最笨的办法，就是亲自去到优秀样本面前去看去感受，前后三次奔赴成都麓湖沚院实地调研

　　1、关于菜地设置，根据沚院的经验再按照小区户数比例在物业用房屋顶共设置55块菜地，采用中签摇号的方式进行菜园分配，一年一轮换

　　2、另外又进行了部分优化，将每块菜地面积扩大至3平，覆土30厘米，菜畦宽度也增加至50厘米

　　3、包括后期运营也会采用业主自治的形式，再由物业提供自来水、灯光安装

　　这就是过程还原的力量

　　对于贝好家而言，好像不太在乎在营销阶段取悦购房者，但对于如何做好一个小区却有着无比的偏执

　　这样的偏执不只在明面上

　　更在于那些看不见的地方，也是为了解决用户真痛点

　　再给大家看几个细节

　　比如供应链整合，内部会率先反向提资需求

　　不仅提前预埋智能化条件，还要求主要精装电器定标前供方均需签署承诺函，就是想要给到用户一个真正可兼容的鸿蒙生态

　　而背后过程

　　就是历经3轮选型，涉及超过50个产品反复沟通对比，仅与自动晾衣架厂商谈判就耗时约一个半月

　　这样的细节还有很多，好比未来直饮水滤芯的更换都帮忙和厂家谈了确保2年内按成本价执行

　　精装选型也不是品牌逻辑而是以功能导向，基本都是零售功能满配款

　　也才有了交付给客户淋浴模式、如厕模式等智能化场景

　　在淋浴模式下未来你每一次沐浴，花洒喷头会自动排除冷水给到身体最舒适的水温，换气扇自动打开，冬季电热毛巾架又会自动帮助你烘干衣物

　　这是智能化给到生活最大的便利

　　除此之外

　　基于六感智能系统，就连一直以来最困扰用户的噪音也得到了体系化解决

　　包括通过场地点位分时段测试确认门窗选项，避免镜像户型插座对穿，以及设备管材增加隔音措施等等

　　尤其是针对楼上楼下邻居的噪音，又特意增加楼板5毫米隔音垫，这对于需要安静在家独处的人来说简直太重要了

　　在贝好家有一个理念叫：懒生活

　　我们说怎么才叫懒生活

　　懒不代表什么都不做，这需要前期周密的思考再结合产品端彻底落位，在有限的空间创造尽可能多的节点给到用户无限便利

　　才可能让客户回到家呈现一种慵懒自在的状态

　　这种有温度的产品，未来你住进去的时候就感觉像是一直和老朋友在一起

　　低调但又很懂你

　　这也是为什么我一直认为战略再怎么高级都抵不过执行力的浪漫

　　但浪漫是要费钱的

　　而贝好家还选择把它花在让房子拥有更长期的价值上：给用户选择

　　回忆下一般我们买房什么流程

　　差不多是开发商提供既定的户型既定的精装然后用户再在为数不多的户型图中挑选一个差不多的面积段

　　但在贝好家看来

　　提出可变户型的背后，更重要的不只是可变，而是全周期可变

可变户型示

　　意图

　　首先是所有面积段可选择

　　负责人告诉我前期有过严谨的客户需求统计

　　根据贝好家太原项目的经验，成交的165组可变 106m²户型，其中32%选择两居，38%选择三居，17%选择短期两居未来三居，13%选择短期三居未来两居

　　于是项目最终决定做到约97平、118平、139平所有户型可变，这意味着用户可以买到任一自己想要面积段的空间定制

　　另外全周期可变就在于

　　选择两房还是三房也不是一成不变

　　整个流程从销售到交付再到未来二手交易，以及当下也还在探索的墙体随时可变

　　让每一位用户几乎在任何时期的房型需求变化都能被精准照顾到

　　尤其渗透至二手交易

　　预判用户需求是很难的，但无论下位买家提出几房要求都可基于全周期可变提前定制，这极大提升了项目的二手谈判溢价权，但对于企业就是成倍建筑成本投入

　　再比如交付满配收纳

　　分为交付柜体和加载柜体两种解决方案，需求不同方案也不同

　　比如玄关、厨房收纳属于常规范畴，而类似电视背景墙、北房间结合飘窗加载成为儿童床这样的个性化收纳则可选择交由开发商付费加载

　　如果按照立方米计算，部分户型可释放出的收纳空间约等于200个24寸行李箱

　　我们说当房地产投资属性退却，用户换房周期不断拉长

　　一套房子到底如何保持长久价值

　　贝好家给到一个方向，就是需求随时可定制

　　因为客户也会根据自身所处的不同生活阶段而发生需求更改，未来需求进一步细分，而越有远见的企业，也越关注客户的长期利益

　　这是给到用户更多选择权的本质

　　所以

　　贝好家是如何能够做到的

　　当我把这个问题抛给贝好家负责人，我本以为会听到各种大数据报表非常理性的分析

　　但没想到的是，内部反而表现出极大的真诚

　　来自这三个方面

　　第一，是所有的产品推导转化为客户视角

　　贝好家很明显有行业最完整的数据驱动，前期项目已经走过全国20+城市，上百个项目、剖析近三年上海成交数据

　　但哪怕如此，依然选择倾听奉贤500余组家庭客户声音

　　就真的一户户来到客户面前坐下来

　　而且是一个个面对面地聊

　　伴随整个研发客户视角的持续性渗透，也才决定了每一个痛点都可以在前期被充分暴露并解决

　　第二是基于自上而下顶层意识渗透

　　今年我们看过太多新项目之所以很好地呈现，背后正是依靠老板层面结合设计师强势驱动，最终将用户需求转化为真实产品语言

　　这和以往地产职业经理人的逻辑有很大不同

　　不过不太一样的是

　　这种顶层意识在贝好家可以渗透到何种程度，并非一两处

　　而是整整40篇

　　大概流程是：客户层面确定需求 → 顶层推动 → 每个模块独立调研 → 反复推敲迭代 → 一体化设计 → 落地

　　所以当我们埋下来看贝好家的产品细节

　　比如“能持续运营的水景”：物业前置介入精算水体面积（控制在300多平）、水泵数量等要素，交付后的水景也能实现常开；

　　比如“最近归家路背后的巧思”：相比于重金打造的大门，增加小区西北次入口让部分业主路程缩短约2分钟，客户归家最短、最快也能被悉心照顾...

　　你看，这就是团队的价值

　　把顶层意志理性化解构，然后坚定不移地执行，让每个业主都能感受到未来社区交付后兑现的真实场景

　　第三个点

　　也最为关键，什么是贝好家更长远的战略

　　其实内部定位一直非常清晰，围绕C2M数据驱动背后

　　未来贝好家会成为一个平台

　　和更多房企以及想要进入房地产企业的伙伴一起合作房地产项目

　　这也是为什么今年我们看到贝好家唯二两个独立操盘项目，一个在上海奉贤新城，另一个又是成都核心高端地块

　　本质就是在告诉市场

　　成都项目作为城市塔尖面向豪宅市场，上海奉贤贝涟C1通过品质打样输出改善样本

　　所以对于上海·奉贤新城·贝涟C1

效果图

　　从一开始就肩负着成为既是客户期待的改善样本，也是行业期待的合作样本

　　这样的使命而来

　　所以讨论贝好家到底在讨论什么

　　房子从投资属性金融产品回归到消费属性居住产品，从金融逻辑回归到制造业的逻辑

　　最大的回归，是回归到客户

　　而对于贝好家而言，这不是我们第一次对接，去年去到北京和贝好家CEO阿甘碰面，我本以为会听到一个杀伐果断的故事

　　最后得知贝好家基于客户数据的100个课题已经研究超20多个

　　而现在一年时间过去了

　　当外界还在试图揣测贝好家是不是开发商的时候

　　关于地产开发这块业务，如今贝好家再一次真实兑现在每一位客户面前，以及当下每一位地产同行面前

　　并且完全超预期兑现

　　我们或许都知道行业的难

　　不仅是房产销售，项目开发包括中介服务市场都陷入一个淡市周期，但就是在这样的周期里，是选择等待，还是选择躺平，还是做点什么

　　这都是关乎价值观的选择

　　客户为本这句话听起来有点像是口号，但基业长青也正在于此

　　一直以来对于贝壳是这样

　　如今贝好家奉贤项目、成都项目也会如此，上海·奉贤新城·贝涟C1展厅也即将在奉贤天街开放，各位真的可以来现场感受下这位跨界玩家的作品到底有何不同

　　未来也还有更多贝好家参与项目在全国落地

　　真的到了那个时候

　　对于当下购房者来说的选择或许更加明确就是：选择什么样的企业

　　以上为正文，来自Moon

　　这是真叫卢俊公众号的第6192篇原创文章

　　免责声明：文中所涉及宣传资料为要约邀请，效果图的景观风格、布局效果等，并非开发商最终交付，仅供参考不作为销售承诺，因建筑规划、设计变更原因，以上示意图、效果图、实景拍摄图、文字今后可能有所修改、变更、调整，开发商不再另行通知，敬请关注相关最新宣传资料，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同约定为准。发布时间：2025年8月

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