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葡萄园营销攻略

来源：花匠小妙招时间：2025-06-23 17:06

项目整体营销全攻略
国房蓝海地产机构
2011
PUTAO TOWN
葡萄园-国际自在城
葡萄园-国际自在城
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前言
结束了新世纪的第一个十年,各行各业、仁人志士都在摩拳擦掌地准备迎接2011年带来的机遇与挑战,宏基也不例外。
2011年对宏基人来讲是至关重要的一年:
从小盘量开发到一举进入大体量推进;
从多层建筑形态转变为高层建筑群组团;
从商业的断续零散开发到一条线规划;
尊享的规模优势在现今大盘林立的市场中逐渐被削弱;
一次次楼市调控和银行政策调整席卷楼市;
……
新的环境、新的态势、新的目标,葡萄园真正迎来十年成长后最关键的战略年,突出重围、快速销售、华丽升级将会是我们共同的愿望。
3
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向。

——国房蓝海地产机构
目
标
沟
通
1、年度推盘量
2、销售体量
平衡资金,边际效应最大化的推盘量
实现至少2个亿,力争3个亿的资金回笼
3、升级品牌
一举拔升宏基公司品牌,奠定葡萄园高端品牌
营销代理目标
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葡萄园项目2011年度最佳推盘量多少?
采取怎样的开发顺序会收到最满意的效果?
怎样达到2011年度至少2个亿的资金回笼目标?
采取什么推广策略达到升级项目品牌和美誉度的效果?
商业怎么考虑?如何提升带动整个项目的品质和销售速度?
五个举足轻重的关键问题
关键问题梳理
2011
PUTAO TOWN
葡萄园-国际自在城
一、市场主要核心解读
国房蓝海地产机构
葡萄园-国际自在城
1、紧缩型货币政策及楼市调控手段( “限贷”、“限购”、“限价”政策)继续在全国范围推广,存款准备金率上调,信贷规模缩小,银行管控严格,收缩客户量。荆门市各大银行均照国家规定严格执行各项政策,对于购房客户来说,影响较为直接的是:①无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其售房。②购买二套房,按揭需首付六成,贷款利率上浮10%。此举一定程度上抑制了非本市客户需求和本地需求。
2、武汉楼市为省内风向标,目前成交量已收缩过半,但价格尚未降,如果一直维持量缩,则部分开发商会启动降价,虽然不会直接影响荆门楼市价格,但一定程度上会导致客户观望情绪和负面舆论效应,需要提前有准备。
宏观政策影响
蓝海观点:继国家新调控和各地限购政策出台以来,房地产市场环境不可测因素增强。建议优先入市,尽早实现量的释放。
荆门中观市场环境
通过对人均GDP发展水平情况来看,可以对荆门房地产市场做如下界定:
荆门房地产处于启动加速发展阶段
需求特征以基本需求为主
行业表现为超速发展,为此本项目的总体开发量的扩容有充足的市场基础及保障。
人均GDP与房地产发展关系
发展阶段
启动阶段
快速发展阶段
平稳发展阶段
减缓发展阶段
人均GDP(美元)
800~3000
3000~4000
4000~8000
8000以上
需求特征
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
发展特征
超速发展
单纯数量型
快速发展
以数量为主,数量与质量并重
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
北城
老城区
南城
新城区
城市格局:
目前荆门市基本形成了南北双城、新老城区结合的城市格局。
发展方向:
重点向南,适当向东
城市规划的利好和城市建设使掇刀区
具备了充分的吸纳力和发展潜力。
荆门中观市场环境
城市南拓将使城南板块(掇刀区)将成为热点板块,但对于本案而言,虽属掇刀但实际的地理区位更接近东宝,更需增强南部竞争,充分进行市场分流。
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按照荆门市历年来商品房新增供应量(特指获批预售的面积)来看,2009年新增供应量较多,而2010年增长平稳。(2009年涨幅44%得益于2008年楼市萎靡的反弹)。
综合考虑荆门市场新增预售商品房增长情况、土地供应情况和周边市区情况,预计2011年本市新增商品房供应量将达到115万㎡
据统计数据显示,本市商品房存盘量仍有97万㎡我司认为2011年商品房供应量主要来自于2009年成交土地面积,大面积的商品房供应量将集中爆发于2012年(主要由2010年土地成交面积贡献)。
2011年供应量预估:
商品房新增量(115万方)+现有存盘量(97万方)=212万方
即使数据略有出入,我们认为2011年度市场总供应量在200万方以上。
荆门2011年度商品房供应量预估
年份
2008
2009
2010
供应量
(新获批预售面积)
75
108
110
数据来源与荆门市房地产信息网
年份
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011