首页分享国信·和悦谁推荐你，拉黑谁

国信·和悦谁推荐你，拉黑谁

来源：花匠小妙招时间：2025-06-04 19:04

这个盘是老四方的国信和悦，所谓今年市区上市新盘。

只有一种人群可以买，就是住这项目周边三四百米，地缘改善。

除此之外，如果中介和你说，这是今年

市区唯一改善新盘、

小高、

低密、

得房率高、

好房型

用其中任何一个关键词忽悠你，建议你把对方拉黑。

地产人有句话，地买错了，一切都完了。

就是说，一旦买错地，产品什么样，项目都救不活，关键看客户智商。

从买房的角度也是，智商不过关，选错房子，一切完，钱没得快。

本文从市场数据、买房教训、地段三个维度罗列事实，给出风险提示，买不买你自己定。

一、市区小高层走在风险区域

中介只会说国信和悦是稀缺的小高层，但它不会告诉你，目前市区的小高层价格正运行在高风险区域。

我查了一下数据，把市区小高层新房数据中，崂山剔除，只看李沧和市北的小高层。因为从价格上，崂山与这两个区不是一类客群，你懂得。

目前，李沧的新房小高层可售房源是1414套，市北更少，只有381套，一共1795套。

关键亮红灯的数据是去化周期，只有7个月。

什么意思，就是说这1795套房源，只够卖7个月。

从专业角度看，去化周期8个月是条红线，每当市场去化周期低于8个月，房价都会虚高，开发商发现市场上房子少，定价会高。

近如2018年四五月间，青岛住宅的库存运行在最低值，去化周期就低于8个月，市场感受就是无房可卖。

所以，当中介会说小高层没房，稀缺、快买！

如果你会听的话，其实是提示风险。

你也许会问，开发商会了解这种市场情况吗？

开玩笑吧，人家动辄上亿的生意，竞品盘就那么几个，市场监测、分析，对买房心理的洞察，那还不如同看小白鼠。

对于去年、前年一直在卖的老盘，涨价都能看到，不会太离谱。

像国信和悦这种新盘，价格横空出来，没有参照系，没有市场验证，价格风险就不好说了。

现在新盘少，对国信和悦是市场空档，是个机会。对买房人来说，越是这样，越有风险。

我们看到，近期青岛市区在加速供地，地段位置也比这里好。所以，放长两三年的时间上看，市区不存在供应短缺，今后容积率2.5及以下供地也是大趋势。

二、这地段一直是改善客户的坑

中介只会说国信和悦是今年市区少有的改善盘，但不会告诉你，这地方一直是“改善客户的坑”。

如下图，杭州路、宣化路、金华路、瑞昌路几条主干道以及海岸线围成的区域，这几条主干道上的项目位置最好，但如灰色虚线，一旦往里缩二三百米的区域，基本是改善的深坑。

说一个体验，你是青岛人，在青岛住十几二十年，不会经过这里。只有碰巧走亲访友，才进去，City walk不会到这。

以国信和悦这个地段素质，在老四方都算最差的地段之一。别看离中车智汇港二期三四百米，但有天壤之别。

中车是整个片区改善，各种配套、城市形象重来，而且临主干道杭州路，同样产品比国信和悦高个三四千没问题。

国信和悦只是在老破小堆里，插了个项目。

这个地段按说只能做小户型刚需，但因为楼高了会给周边老小区挡光，所以只能做低容积率小高，然后就做成改善大户型，很拧吧。说是改善的坑，因为有先例，离国信和悦400米就是蓝光黑钻公馆。2016年7月20日，蓝光以12520元/平米，拿下的宜昌路地王地块，溢价率高达200%以上。后来蓝光做的改善盘黑钻公馆，卖2.5万一平。卖新房的时候，和国信和悦一样，风风火火，全城都知道，但现在谁知道它，早忘了，坑了一批进来买改善房的青岛人。

这是黑钻公馆，立面、园林、大堂用料也是很厚实的，石材用很多，但没用。

贝壳网上，今年前五个月，黑钻公馆只卖了一套，价格是19451元。目前挂牌35套，根本卖不出去。你想，如果一个新都心住89平的客户，要买改善大户型，中介敢把他拉到黑钻公馆，看看这周边环境，估计客户直接丢了，太瞧不起人了。这里也有卖得火的二手盘，黑钻公馆一路之隔就是保利时代。在贝壳网上，今年前五个月，保利时代成交了18套，主力价格是1.2万-1.4万，这才是这里能走量的二手房产品和价格。一切有据可查。如果以保利时代高层为基准，小高层价格加20%是经验值，那小高层价格也就1.7万。啊，你说低了，那再加二千，也就1.9万。本来是老破小的地段，如果还是大户型，将来只能是老破大，比老破小更难卖。目前，周边也没有再开发土地，定型的地方，你可能是最后一波进来的“有钱人”。接盘的只能是卖了保利时代的人，人家房子卖价是1.2-1.4万，你将来改善盘的二手价格也就锁死了，高不到哪去。三、来这儿，你能改善个啥中介只会说国信和悦是今年市区少有的改善盘，但改善的本质不是人往低处走。改善不能只谈户型、谈小区内部，还得看地段，看人群是否匹配。

这是国信和悦周边真实样子，你去拍一圈，也是这样。改善总得从低的地段到高的地段，比如从李沧买浮山后、张村河。这才叫改善吧，哪怕是平移也行，不然如果向家人交待。也有一种，比如从浮山后买到东李，从老市南、老市北，买到欢乐滨海城、城阳白沙河，好象从高到低，但都是看好新地段的环境，面子在这里找。说好了改善，地段上总得有一条可取吧。不能城市面貌、配套等等都大不如前，这不是改善的逻辑。当然，中介会说户型好，房子大、得房率高。这就到产品层面了，这次已经写很多了，有关国信和悦产品的问题更多，我回头再写一篇。这里简单说两点。