部分中国买家赴美买房缺完整规划 多花冤枉钱

　　中新网7月21日电 据美国《世界日报》报道，外国人如果在美国用现金购屋，几乎无往不利，若需贷款麻烦较多。会计师指出，外国人在美国买卖房子若未事先规划好，都会多花较多钱。

　　会计师黄世仲说，如果购屋者购屋前或购屋后都未申请报税识别号码，在卖房子时将面临第三方托管公司(escrow company)预扣13.3%的联邦及加州所得税，是一笔很大的数字。

　　近日亲友替他看中罗兰冈一栋60万元（美元，下同）民宅的中国大陆陈姓专业人士，打算依照提供给外国人房屋贷款的本地银行要求，预付40%定金，其余贷款。

　　但因他在美国没有工作，须提供海外工作及收入证明。银行并以他既然工作地点是在中国，不可能将美国购买的房子视为主要居住所，要求他将所购物业视为出租物业。相对地，他获得的贷款利率较高。

　　陈先生因工作忙碌，无法亲自飞到美国处理购屋事宜，须委托当地亲友负责。第三方托管公司要求他将委托书在中国大陆的美国领事馆认证，让他直呼在美国买房子还真麻烦。

　　黄世仲说，外国人在美国只有遗产6万元免税，因此除非外国人可望成为美国绿卡持有者或公民，才能享有500多万元遗产及赠与免税额。他通常会建议外国人将所购物业放在有限责任公司(LLC)的法律架构下，好处是物业变成LLC名下，而非个人名下，由于LLC是法人，没有死亡问题，因此外国人不须着手生前信托。

　　会计师李新忠说，外国人只有在美国金融机构的定存及人寿险不算是遗产，其余包括房子、债券等资产都算是遗产，只能享有6万元遗产免税额。但如果将物业放在LLC下，因物业已变成无形资产，日后将公司股票赠与子女，是没有赠与税问题。但将物业放在LLC下，每年须缴交800元公司税。

　　他提醒，外国人若在美国投资物业，有必要申报租金。好处是只要申报，万一日后被国税局发现在美国申报的收入不符合实情，顶多追溯三年。若完全未申报，追溯无上限。而第一年申报租金收入时，建议透过税法871选择物业定位。好处是租金可以减去贷款利息、保险费、房子折旧，甚至屋主飞到美国看房子等支出，有可能只要缴一点税。但若未做此选择，出租的毛收入将支付30%税金。(王善言）

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