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社论丨创新房地产金融政策，助力楼市止跌回稳

来源：花匠小妙招时间：2025-03-07 14:03

　　近日，央行在召开2025年宏观审慎工作会议时强调，完善房地产金融管理，助力房地产市场止跌回稳，支持构建房地产发展新模式。

　　相对于货币政策着眼于稳物价和经济增长，宏观审慎政策侧重于逆周期调节和维护金融稳定。2020年1月初，央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”。相较于此前一直强调的微观审慎监管（如完善差别化住房信贷政策），针对房地产新旧模式转型期、风险释放期，当下及未来，房地产金融管理更强调宏观审慎。

　　目前，随着房地产市场预期改变，微观审慎关注的监管指标如房贷首付比例、利率下限，自有资金买地，贷款/抵押物的比例，月供收入比和贷款人权益保护等等，不再成为监管的重中之重。同时，宏观问题开始显现，如居民购房对金融杠杆的需求下降、房企拿地下降，通过抵押物的金融“加速器”效应，体现为社会信用的下降，房地产贷款占新增贷款比重持续下降，实体信贷偏弱，形成预期与价格的负反馈循环。

　　这就是为何，近年来关于房地产的重要指示，均放在“防范和化解风险”一栏中。基于此，房地产金融监管宏观审慎更多强调宏观管理，即并非简单的强调松或紧，而是根据形势优化政策。在当前行业和市场阶段性下行背景下，房地产金融政策持续优化。

　　比如，居民按揭信贷政策降门槛（包括降低首付比例、启动“认房不认贷”等贷款准入）、降低存量和增量贷款利率；基于房地产企业项目或股权收并购的贷款、资本市场再融资支持，延长开发贷款和债券偿还展期、延长房地产贷款集中度管理过渡期。同时，适应房地产存量时代，为行业和市场注入增量资金，比如准许设立私募不动产资金，打造不动产REITs板块，推出租赁统租和统购贷款，创新专项借款、再贷款等货币政策工具，支持收购存量土地和房屋等。

　　2024年底国家明确了房地产管理的新要求，即“止跌回稳”。这既是稳定行业和市场的要求，也是防范房地产风险，守住不发生系统性风险的必然方向，更是实现房地产金融宏观审慎管理目标的前提。在当前新旧模式转换期，若贷款投放快速减少，金融加速器效应快速减弱，于稳定不动产价格，进而稳定居民预期等都不利，宏观审慎目标就在于稳定杠杆率。

　　2024年四季度一揽子政策组合拳中，金融政策最为关键，也积极发挥了稳定杠杆的效果。中国人民银行近日发布统计报告显示，2024年四季度末，房地产开发贷款余额同比增长3.2%，增速比上年末高1.7个百分点，全年增加4125亿元。个人住房贷款余额同比下降1.3%，增速比上年末高0.3个百分点。但是，人民币房地产贷款余额同比仍在下降（-0.2%）。考虑到商品房市场止跌回稳仍待夯实，房地产金融宏观审慎管理也仍待深化。

　　这就是加大金融支持构建房地产发展新模式。目前，房地产新发展模式日渐成型，但仍需支持。比如，居民对于现房、“好房子”的需求增加，租赁已经成为热点城市的供给主体之一；比如，长期扎根本地、熟悉本地需求，未有高周转经营模式的中小房企需要支持；比如，城乡融合发展、产城融合发展趋势下，基于就业、产业、住房协同发展的新模式也需要金融支持。相应地，需要同步打造房地产金融新模式，包括创新现房开发、租赁融资产品，白名单模式创新，土地综合开发和存量土地盘活的金融支持等等，这些增量的潜力很大，也是金融支持房地产止跌回稳的发力区域。