地铁开通=房价暴涨？我劝你冷静

纵观世界级大城市，完善的公共交通系统，特别是地铁交通网络，对城市发展意义非凡。

不久前，广州地铁公布了在建地铁最新进展。其中，18号线首个车站移交运营；22号线首通段进入运营调试阶段；7号线西延段益丰站双回路电源全部投产，即将开展列车调试。

三条地铁线即将开通，对沿线地铁盘来说，将是价值兑现的重要时刻。

显然，开发商也深谙这点，部分项目甚至直接打出“沿线房价即将暴涨”的宣传文案。

确实，地铁作为城市重要基建，对楼市价值影响不小，但对于“地铁开通=房价暴涨”的观点，我们持保留态度。

在广州，因地铁开通带动沿线板块房价涨幅的，3号线可以算一个。

相关数据显示，2006年番禺房价均价约为5220元/平，地铁开通后拉进番禺与主城区的距离，2015年番禺均价约为16368元/平，整体涨幅达313%。

不可否认，地铁能给周边房价带来肉眼可见的提升，但想要在地铁开通运行这个时间点实现房价暴涨，有一定难度。

其一，大部分地铁线路开通前价值已经被透支。

地铁对房价助推作用可以分为三个阶段：地铁规划、地铁建设、地铁开通。

早在地铁规划出炉的那一刻，开发商就已经着手炒作地铁开通后所带来的利好，靠近地铁的项目标榜自己是“地铁盘”，哪怕实际上还未通车。

等到地铁建成时，利好已经被消耗的差不多了，对房价助推作用微弱。

图源：微信公共图库

其二，地铁线路价值也有先后排序。

不久前《广州市轨道交通线网规划（2018-2035）》曝光，广州一共有53条地铁，如此密集的交通路网，可见广州实际上并不缺地铁。

众所周知，地铁划分有不同等级，除了地铁普线，还有高速网和快速网。

如果含金量划分，显然是高速地铁线路的价值更高。

一方面，是速度上的绝对优势。就拿18号线来说，试运行最高速度达到176km/h，刷新地铁地下运行最高速度记录。

图源：广州地铁

值得一提的是，在广州53条地铁中，高速地铁仅有5条，即地铁17、18、22、28、37号线。

另一方面，高速地铁线路普遍较长，途径区域更广泛。

还是以18号线为例，不仅串联起广州区域内多个重要板块，还将进一步往南延伸至中山、珠海，往北延伸至清远。

高速地铁线路更像是开启一个片区的交通新纪元，和延长线以完善为主是截然不同的两个概念。

除此之外，地铁并非是房子最核心卖点，且不同区位的房产，地铁能带来的利好也有高低之分。

首先，房子一件综合性非常的商品，地段、学区、品质、品牌等等都会让同一个区位的房价相距千里。

其次，地铁影响能级不同，远郊大于市区。

市区交通路网相对完善，有众多可替代的出行方式，新地铁更像是锦上添花，而郊区则面临较严苛的通勤压力。

不过，相对中心区，郊区地铁盘有几个天然优势：性价比高、有想象空间、居住环境较优。

一般来说，郊区楼面价低，相应的售价也不会太高，再者因拿地价低的缘故，还有富余做绿化，打造项目生态宜居的标签。

图源：网络

如果再具体一些，按楼盘与地铁站距离的远近，还可将地铁盘分为“正地铁房”(步行5分钟内)、“准地铁房”(步行10分钟内)，“近地铁房”(步行15分钟内)三种。

换言之，不是所有地铁盘升值潜力都相同，新地铁开通，能承接最大利好的大多是外围区“正地铁房”项目。

那么，即将开通的这三条地铁，会带来哪些利好？众多沿线板块中，又有哪些潜力项目值得关注的呢？

从地铁线路来看，地铁18号线跨度非常广，连接广州天河、琶洲、万博、明珠湾、中山、珠海、清远等重点区域，是一条串联大湾区的地铁线。

地铁22号线可大致分为芳村段、南漖-广州南站段、市广路-番禺广场段，除了拉近广州南部区域与中心区距离外，未来还将延伸至东莞、深圳，与周边城市互通互联。

图源：广州日报

地铁7号线西延段，将北滘新城与广州万博商务区、广州大学城等一线牵起，加强广佛两地的产业联动。

从地铁影响能级来看，对郊区影响更大，像是沙溪、番禺广场、横沥、万顷沙等板块，更值得关注。

反观市区，如广州东站、西塱，现有交通网分布已十分密集，新增一条地铁线，更多的是补齐不足。

至于潜力板块，自然是要寻找价值洼地。

先来看看番禺广场板块。

地铁18号线和22号线都在此设站，而板块作为中间支点，担任起重要的传输作用，未来将形成5线交汇的格局。（3号线、3号线东延线、17号线）

番禺广场航拍图

目前板块以二手房市场为主，均价在3.1万/平左右，相较于地铁沿线市广路站的祈福名望，均价约4.5万/平；西塱站的保利和光晨樾，均价约5.5万/平；广州东站的峻林，均价约14万/平......

6站相隔，房价相差近11万，最高价差达4.5倍。单看价格，番禺广场确实还有不错的上升空间。

不过，相比周边其它板块如万博商业区，板块缺少产业聚集效应，加之没有新盘入市带动市场热度，对人口吸引力较弱。如果后期能把“客流量”转换为“人口”，相信板块价值会迎来一轮补涨。

其次是万顷沙板块。

相比前者，万顷沙在产业上更有优势。目前板块规划建设的产业园不少，基本上定位为资讯科技、专业服务等领域。

不完全统计，现已引入中科院明珠学园、奥港深度合作园、智能汽车产业基地、保利电商港、葡语国家产业园等。

万顷沙部分落地产业

楼盘方面，主力新房有恒大阳光半岛、中国铁建海悦国际、中建弘阳德信·湾璟壹号，均价约2.5万/平。

比起22号线上广州南站的臻尚苑，均价约4.2万/平；陈头岗站的品秀星瀚，均价约4万/平；白鹅潭的新世界凯粤湾，均价约5万/平.......万顷沙板块同样占有价格优势。

正所谓“城因路变，业由路兴”，三条地铁线的开通，对沿线区域，尤其是远郊板块，依然是一大利好。

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