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日本老旧小区更新经验与特色——东京都两个小区的案例借鉴

来源：花匠小妙招时间：2025-10-21 12:22

8 | 社区微更新Experience and Features of Japan’s Old Residential District Regeneration:Two Cases in Tokyo冉奥博刘佳燕沈一琛 RAN Aobo, LIU Jiayan, SHEN Yichen老旧小区的更新和提升已成为中国当前众多城市建设发展的重要议题。

日本经历了数十年的城市更新历程，其中一个重要内容就是关于老旧小区，并形成了丰富经验和特色。

在回顾日本老旧小区更新历程和主要手段的基础上，基于代表性、知名度和更新内容等维度，以东京都的花田和高岛平两个小区的更新为典型案例，从参与主体、更新手段、议事机制3方面进行深入剖析。

研究发现日本的老旧小区更新已经从单一建筑空间改造转向小区全面提升，包括功能优化、社会活力再造、自下而上的多元主体参与等，并且重视更新中的地域特色，以期为中国探索城市老旧小区更新的可持续路径提供借鉴。

Old residential district regeneration has been an important issue in current urban development in China. Japan has accumulatedgreat experience and features in this aspect, after decades of urban regeneration process focusing greatly on old residential district, which can be used as references for China. After reviewing the development process and main methods of old residential district regeneration in Japan, this paper selects two typical regeneration cases in Hanahata Danchi and Takashimadaira Danchi in Tokyo based on their representativeness, popularity and type, then analyzes two cases in terms of participant actors, regeneration methods and mechanisms for negotiation. It is concluded that in Japan the focus of old residential district regeneration has transferred from single building renewal on physical aspect to the all-around improvement of the whole district, including functional optimization, social vitality generation, as well as bottom-up multi stakeholders participation, etc., and much attention has been paid to regional distinctiveness. It is hoped to provide references to China for the exploration of sustainable old residential district regeneration.0　引言老旧小区更新是城市建设发展的必然议题。

随着时代的变迁，作为一定历史时期产物的小区必然要在某些方面回应新时代的新需求。

中国老旧小区规模大，建筑面积约40亿m 2，涉及人口多，超过4 200万户[1]，面临环境品质下降、建筑性能退化、市政设施老化、公共配套缺失、公共空间匮乏、社会秩序混乱、社区文化丧失等诸多问题[1-4]。

目前，中国老旧小区更新问题已迫在眉睫。

2007年《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》的出台，标志着老旧小区更新成为城市发展的重要议题。

随着老旧小区更新被纳入棚户区改造范围，北京、上海、广州等地陆续出台相关政策，近年来老旧小区更新改造在全国各地呈现出全面而迅速的推进态势。

总体而言，我国现阶段老旧小区更新改造的现行政策[5]、实践项目以及主要研究[6-7]大多聚焦于建筑物的工程类改造，有部分涉及小区整体改造，但仍重在强调技术层面的难点突破和政策保障。

仅有少量研究开始关注更新改造中的人口因素和社会问题[8]，但多为就项目谈文章编号 1673-8985（2018）04-0008-07 中图分类号 TU981 文献标志码 A DOI 10.11982/j.supr.20180402*基金项目：欧盟Horizon 2020课题“Transition towards Urban Sustainability through Socially Integrative Cities ”（编号770141）；北京市社会科学基金项目“宏中观视角下北京中心城区老旧小区适老化改造研究”（编号18SRC014）；清华大学（建筑学院）—旭辉控股（集团）有限公司可持续住区联合研究中心课题“老旧小区有机更新配套政策研究”（编号20152001392）资助。

社区微更新 | 9项目，尚未与所在区域乃至城市发展战略进行关联思考。

随着“十三五”规划中提出老旧小区综合整治这一重要举措，无论从政策导向还是近期各地的整治实践项目来看，都凸显出老旧小区更新作为一个系统工程的重要意义。

这意味着更新活动不仅涉及小区功能、用地、建筑物、公共空间、道路等整体环境的全面提升，更应关注社会人口流动与分化、需求变迁、社会协商、运营管理等社会层面的问题。

自20世纪70年代开始，日本的老旧小区发展面临一系列挑战。

物质空间方面，老旧小区的居住环境品质下降、公共空间和配套设施不足等问题日益凸显；社会人口方面，日本老龄化、少子化现象严重，尤其在老旧小区中导致住房空置、社会活力不足等问题。

至21世纪初，老旧小区更新改造已经成为日本城市住宅发展的核心议题，并在过去数十年的探索中积累了丰富的经验。

本文基于对日本老旧小区更新的发展历程和主要方式的总结，并以东京都板桥区的高岛平和足立区的花田两个小区①的更新案例作为研究对象，从参与主体、更新手段、议事机制3方面分别总结其经验与特色。

在此基础上，总结对中国老旧小区更新的启示。

1　日本老旧小区的更新历程和主要方式在日本，老旧小区的来源主要是二战后和泡沫经济时期为应对住宅短缺而大量建设的集合住宅。

回顾日本老旧小区更新的发展历程，可见其与住宅政策的变迁直接相关。

日本住宅政策的导向经历了1970年代由确保供应量转变为提高质量，以及进入新世纪后转向重视市场机制和既有建筑空间的活用的过程[9]。

1976年，《第三期住宅建设五年计划》提出推进既有住宅更新、市区再开发事业和住宅地区改良事业。

进入21世纪，面临经济增速放缓、人口增长停滞、城市化率达到65%左右的发展瓶颈，日本住宅需求大幅度消退。

2001年《第八期住宅建设五年计划》明确将住宅政策核心转向存量更新。

特别是2004年都市基盘整备公团和地域振兴整备公团的地方都市开发整备部门合并为UR，标志着都市更新为主的城市发展战略得到关键性的落实。

日本没有明确的关于老旧小区的划定标准。

现在一般将适用1981年旧耐震基准的小区视为老旧小区，2016年全日本共有1 600个这样的老旧小区。

东京是老旧小区比较集中的城市，1983年以前建设的住宅小区有285个，其中近半数（147个）分布在东京中心地区20 km以内的范围。

大多数东京小区的规模不大，300户以下的小区约占80%，5栋以下的小区约占70%[10]。

总体而言，日本的老旧小区更新包含4种主要方式：小区再生、存量活用、用途转换和让渡返还（表1）。

各种方式可以单独使用，也可以在同一个小区更新中混合使用。

UR开展的更新工程已基本覆盖全国范围内其下辖的所有老旧小区（完成或已进入规划），按实施的主要方式分：小区再生包括全面建替12个小区，约1万户；部分建替26个小区，约4万户；集约更新64个小区，约8万户；存量活用1 254个小区，约58万户；用途转换42个小区，约1万户；让渡返还220个小区，约2万户[11]。

2　案例选择本文基于代表性、知名度、更新内容等方面的考量，选取花田和高岛平2个老旧小区的更新作为案例研究。

首先，案例都是典型的老旧小区，其老旧特征具体体现在以下几点：一是建成时间早，建筑物和配套设施过时或老化，花田建成于1964年，高岛平建成于1972年；二是案例均是UR在日本经济高速发展时期所修建，公共空间较少，建筑密度较高；三是从社会人口构成看，两者的老龄化率都极高，花田小区老龄化率为54%，高岛平小区为49%，而且住户收入普遍不高；四是从地理位置看，案例距离市中心10 km左右，地处东京城市核心区。

其次，这两个案例是日本老旧小区更新的成功案例，具有较高的知名度。

花田作为UR老旧小区更新的代表性项目，曾获得2015年好设计奖，2015年环境宜居设计优秀奖。

高岛平是首都圈内规模最大的小区。

高岛平更新项目曾得到读卖新闻、朝日新闻、每日新闻、产经新闻、日本经济新闻等日本诸多媒体的关注和报道②。

此外，两者在更新内容上各有侧重，能从不同侧面反映出日本老旧小区更新的多元举措。

花田曾面临房屋本体和配套设施老化、小区运营维护不经济、居住品质下降且存在安全隐患等问题，UR为了更好地回应国民需求，并推进公共利益的增加[13]，承担起小区物质空间的综合更新任务。

由此，花田更新更多围绕物质层面的整体改造展开。

相对而言，高岛平更新则更多聚焦于社会层面的更新和发展。

高岛平是东京较早安装电梯的高层住宅小区，居住品质和适老化程度都相对较高。